Ten wpis to mój komentarz do raportu Najwyższej Izby Kontroli (NIK) (raport NIK o odszkodowaniach za wywłaszczenie) pt:
„Nabywanie przez Skarb Państwa nieruchomości pod drogi krajowe objęte Programem Budowy Dróg Krajowych w latach 2008 – 2013„.
Odpowiadam również na pytanie: Co z tego wynika dla osób wywłaszczanych pod inwestycje kolejowe?
Raport NIK – wywłaszczenia nieruchomości pod drogi krajowe: co poszło nie tak?
Raport NIK ujawnia efekty kontroli wywłaszczeń dokonanych w latach 2008 – 2013. Mogłoby się wydawać, że to stare dzieje, ale problemy tam ujawnione są aktualne.
W latach 2008–2013 Skarb Państwa intensywnie przejmował grunty pod budowę dróg krajowych. Proces ten był częścią rządowego Programu Budowy Dróg Krajowych (PBDK). Brzmi jak sprawnie działająca machina? Niestety, raport Najwyższej Izby Kontroli (NIK) pokazuje, że rzeczywistość była dużo bardziej skomplikowana.
Co sprawdziła NIK?
Kontrola NIK i wynik raportu objęła urzędy wojewódzkie i Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad (GDDKiA). NIK sprawdzała m.in.:
- Czy właściciele wywłaszczanych nieruchomości otrzymywali uczciwe odszkodowania?
- Jak wyglądała procedura przejmowania gruntów?
- Czy przestrzegano terminów i przepisów?
Raport NIK o wywłaszczeniach – negatywne uwagi
Raport NIK jest dość bezlitosny. Kontrolerzy ujawnili wiele nieprawidłowości w przeprowadzonych postępowaniach o wywłaszczenie.
Jakie to były uchybienia?
Przewlekłość postępowań
Tylko 3% decyzji o odszkodowaniu zostało wydanych w ustawowym terminie. W wielu przypadkach właściciele czekali miesiącami, a nawet latami na pieniądze za przejęte nieruchomości.
Błędy w wycenach
To jeden z najpoważniejszych zarzutów. Operaty szacunkowe, czyli dokumenty określające wartość nieruchomości, były często:
- niekompletne,
- oparte na nieadekwatnych porównaniach,
- nieuwzględniające np. ograniczeń prawnych czy stanu technicznego budynków.
W efekcie właściciele otrzymywali zaniżone odszkodowania, a decyzje wojewodów były masowo zaskarżane. W niektórych urzędach aż 40% odwołań kończyło się uchyleniem decyzji.
Brak kontroli nad fakturami i VAT
GDDKiA nie zbierała danych o podatku VAT zawartym w wypłacanych odszkodowaniach. To nie tylko utrudniało rozliczenia z urzędami skarbowymi, ale też mogło sprzyjać unikaniu opodatkowania przez niektórych właścicieli.
Problemy z „resztówkami”
Po przejęciu części działki, pozostała część często traciła wartość użytkową. Właściciele mogli domagać się jej wykupu, ale brak jednolitych procedur w GDDKiA sprawiał, że sprawy te były załatwiane nierówno i często z dużym opóźnieniem.
Raport NIK o wywłaszczeniach – pozytywne uwagi
Kontrolerzy NIK pozytywnie ocenili:
- skuteczność przejmowania gruntów,
- działania GDDKiA w zakresie zapewniania lokali zamiennych,
- wprowadzenie polityki antykorupcyjnej (choć nie wszędzie była przestrzegana).
Wnioski z raportu NIK o wywłaszczeniach
Raport NIK pokazuje, że nawet dobrze zaplanowany program może napotkać poważne problemy, jeśli zabraknie:
- rzetelnych procedur,
- kontroli jakości dokumentów,
- szacunku dla praw obywateli.
Wycena nieruchomości to nie tylko liczby – to realne pieniądze, które mają rekompensować utratę własności. Dlatego tak ważne jest, by była przeprowadzana uczciwie i profesjonalnie.
Co wynika z Raportu NIK dla osób wywłaszczanych pod inwestycje kolejowe?
Jak uniknąć błędów, egzekwować swoje prawa i przewidzieć ryzyka
Choć raport NIK dotyczy inwestycji drogowych, jego wnioski są bardzo aktualne dla osób, które dziś tracą nieruchomości pod budowę linii kolejowych – np. w ramach programu CPK, modernizacji linii regionalnych czy budowy terminali.
Więcej o procedurze wywłaszczenia napisałam tutaj
Oto, co warto wynieść z tej analizy.
Na co zwracać uwagę przy wywłaszczeniu pod kolej?
- Sprawdź operat szacunkowy – czy uwzględnia stan techniczny budynku, ograniczenia prawne, lokalizację i aktualne ceny rynkowe?
- Porównaj wycenę z innymi nieruchomościami w okolicy – czy rzeczoznawca nie użył zbyt odległych lub nieadekwatnych przykładów? Lada dzień uwolnione będą dane Rejestru Cen Nieruchomości. Wykorzystaj te dane.
- Zachowaj dokumentację – operat, decyzję ULLK, korespondencję z urzędem – może być potrzebna w odwołaniu lub sądzie.
- Monitoruj terminy – masz prawo do odszkodowania w rozsądnym czasie. Przewlekłość to naruszenie Twoich praw.
Jakie prawa egzekwować od urzędu przy wywłaszczeniu?
- Prawo do odszkodowania – kluczowa jest weryfikacja operatu szacunkowego.
- Prawo do odwołania od decyzji wojewody – jeśli wycena jest zaniżona lub nieuczciwa.
- Prawo do wykupu „resztówki” – jeśli pozostała część działki nie nadaje się do użytku, możesz domagać się jej wykupu przez inwestora.
Jakie ryzyka przewidzieć przy wywłaszczeniu pod kolej?
- Zaniżone odszkodowanie – przez błędy w operacie lub nieuwzględnienie wszystkich składników majątku.
- Brak wykupu pozostałości działki – zostajesz z fragmentem, którego nie da się wykorzystać.
- Opóźnienia w wypłacie – mogą utrudnić zakup nowej nieruchomości lub prowadzenie działalności.
- Brak jasnych procedur – różne traktowanie w zależności od regionu, urzędu czy inwestora.
Podsumowanie Raportu NIK o wywłaszczeniach
Raport NIK pokazuje, że uczciwa wycena i sprawna procedura wywłaszczeniowa to nie przywilej, lecz obowiązek państwa.
Osoby wywłaszczane pod inwestycje kolejowe powinny być świadome swoich praw, aktywnie uczestniczyć w procesie i nie bać się dochodzić sprawiedliwości – nawet w sądzie.
Jeśli jesteś w trakcie wywłaszczenia lub spodziewasz się, że Twoja nieruchomość zostanie objęta inwestycją – skontaktuj się z doradcą, sprawdź dokumenty i nie działaj w pośpiechu.
autor:
Agata Wysocka
radca prawny
***
Słuszne odszkodowanie za wywłaszczenie kolejowe
Słuszne odszkodowanie za wywłaszczenie kolejowe to temat szczególnie bliski właścicielom gruntów wywłaszczonych pod kolej. W tym wpisie znajdziesz pełne kompendium wiedzy nt. słusznego odszkodowania za wywłaszczenie…[Czytaj dalej]