Użytkownik wieczysty zobowiązany jest do uiszczania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Wysokość tej opłaty podlega aktualizacji (najczęściej podwyżce) w przypadku zmiany wartości nieruchomości. Niejednokrotnie użytkownicy wieczyści czują się pokrzywdzeni podwyżką.

Szczególnie bolesna jest podwyżka po tym, jak użytkownik wieczysty na własny koszt przeprowadził na nieruchomości określone inwestycje, które podniosły jej wartość. W takiej sytuacji użytkownik wieczysty może skorzystać z możliwości rozliczenia dotychczasowych nakładów w celu odpowiedniego pomniejszenia wysokości nowej opłaty rocznej.

Inicjatywa użytkownika wieczystego

Z inicjatywą rozliczenia poniesionych nakładów musi wyjść sam użytkownik wieczysty. W jego interesie jest rozliczenie wydanych już pieniędzy na – cudzy, przecież – grunt. Zresztą, właściciel gruntu (gmina lub Skarb Państwa) może nie posiadać wiedzy o poczynionych nakładach. Ponadto, właściciel gruntu nie ma obowiązku z urzędu badać, czy użytkownik wieczysty poczynił na grunt nakłady.

Inicjatywa wyjścia z propozycją rozliczenia nakładów należy do użytkownika wieczystego. Po jego stronie leży też ciężar dowodu. Przedstawienie odpowiednich dowodów potwierdzających zakres i wartość poniesionych nakładów spoczywa na użytkowniku wieczystym.

Jak i kiedy zgłosić wykonane nakłady użytkownika wieczystego?

Po pierwsze, jedyny i właściwy moment na poinformowanie o wykonanych nakładach to procedura aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Więcej o pełnej procedurze przeczytasz tutaj.

Aktualizacja może zostać zainicjowana przez właściciela gruntu (zazwyczaj), ale przepisy pozwalają na próbę obniżenia stawki przez użytkownika, w procedurze wszczętej z jego inicjatywy.

Dla jasności: użytkownik wieczysty nie może wystąpić z wnioskiem o zaliczenie nakładów jeszcze przed dokonaniem wypowiedzenia dotychczasowej stawki. W takiej jednak sytuacji wnioskowi zostanie nadany bieg dopiero po wszczęciu procedury aktualizacyjnej.

To użytkownik wieczysty powinien złożyć do organu wniosek o zaliczenie nakładów, przedstawiając wszelkimi dowodami: ich zakres (co zrobił), czas wykonania, konieczność poniesienia (czy były to nakłady konieczne). Może także wskazać ich wysokość.  Twierdzenia użytkownika wieczystego są weryfikowane przez organ.

Uwaga! Rozliczone mogą być tylko nakłady poniesione przez użytkownika wieczystego, a nie przez osobę trzecią. Do rozliczenia można przedstawić także nakłady wykonane przez poprzedniego użytkownika wieczystego, o ile do tej pory nie zostały one uwzględnione w procesach aktualizacji. Proces aktualizacji rozpoczyna się pisemnym wypowiedzeniem stawki, a kończyć może orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego albo sądu.

Dla skuteczności takiego wniosku jest koniecznym, by zawarł go najpóźniej we wniosku do SKO, który to wniosek określa zakres rozpoznania sporu, bowiem stosownie do treści art.80 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastępuje pozew.

Zgłoszenie nakładów użytkownika wieczystego dopiero na etapie sądowym

Jeżeli użytkownika nie zdążył lub zapomniał zgłosić nakładów na etapie składania wniosku o ustalenie, że aktualizacja stawki rocznej jest nieuzasadniona, może to zrobić w sprzeciwie od decyzji SKO. To konsekwencja korzystnych wyroków Sądu Najwyższego, które łagodzą rygor terminu zgłoszenia nakładów. (wyrok SN z dnia 31 stycznia 2013 r. II CSK 223/12;  wyrok SN z dnia 8 lutego 2013 r., IV CSK 306/12).

W tych wyrokach Sąd umożliwia rozpoznanie zgłoszonego wniosku o zaliczenie nakładów  dopiero na etapie postępowania przed sądem powszechnym, które wcześniej nie były objęte pierwotnie zgłoszonym wnioskiem rozpoznanym przez samorządowe kolegium odwoławcze.

W praktyce, ostatnim momentem na zgłoszenie roszczenia jest sprzeciw od decyzji SKO. Wniosek złożony później sąd może pominąć.

Jakie nakłady obniżą opłatę roczną za użytkowanie wieczyste nieruchomości?

Nie wszystkie nakłady dokonane przez użytkownika wieczystego mogą zostać zaliczone przy aktualizacji opłaty rocznej. Na poczet różnicy pomiędzy zaktualizowaną i dotychczasową opłatą można zaliczyć dwie grupy nakładów:

1. nakłady poniesione na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, wybudowane z udziałem środków publicznych;
2. nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej;

Nakłady użytkownika wieczystego na infrastrukturę

Urządzenia infrastruktury w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami to urządzenia publiczne, bo zbudowane z udziałem środków publicznych, np. droga, sieci wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne, gazowe, ciepłownicze.

Odwracając sytuację: prywatne urządzenia wybudowane na nieruchomości w użytkowaniu wieczystym nie podlegają zaliczeniu na wzrost opłaty rocznej. Samodzielnie sfinansowane: drogi wewnętrzne, place, parkingi, przyłącza do budynków, kanalizacja deszczowa, podziemne zbiorniki, oświetlenie terenu nie stanowią nakładu na budowę urządzeń infrastruktury publicznej.

Nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu

To, niezbyt czytelne, hasło oznacza w uproszeniu inwestycję w grunt. Inwestycja w grunt musi być konieczna (nie mylić z: użyteczna lub estetyczna) oraz poprawiać właściwości gruntu.

Co to są nakłady konieczne użytkownika wieczystego?

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie definiują pojęcia nakładów koniecznych. Ale za takie uznaje się wydatki, których celem jest utrzymanie nieruchomości w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z jej przeznaczeniem. Albo inaczej mówiąc: zaniechanie inwestycji pogorszyłoby nieruchomość.

Nakłady konieczne to inaczej nakłady niezbędne do korzystania z gruntu, zgodnego z celem oddania go w użytkowanie wieczyste.

najczęściej zlicza się do nich nakłady na poprawę cech techniczno-użytkowych gruntu (np.: poprawa warunków gruntowo-wodnych, poprawa ukształtowania terenu, usunięcie zanieczyszczeń i zaśmiecenia, rekultywacja terenu, rozbiórka naniesień). Aby nakłady konieczne mogły być rozliczone przy aktualizacji opłaty rocznej muszą przyczyniać się do wzrostu wartości nieruchomości.

Nakłady wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu

Tak ogólne pojęcie w ustawie może prowadzić do sporu pomiędzy właścicielem gruntu, a użytkownikiem wieczystym. Z pomocą przychodzi liczne orzecznictwo, które odpowiednio zaliczało i wykluczało konkretne inwestycje z tego pojęcia.

Bezspornie nakładem koniecznym podlegającym rozliczeniu są inwestycję we właściwości warunków geologicznych gruntu, np. niwelacje, zagęszczanie gruntu, palowanie gruntu, poprawa struktury gleby, oczyszczenie gruntu, przystosowanie gruntu do wymagań zabudowy, rekultywacja terenu, usunięcie zanieczyszczeń, poprawa ukształtowania terenu.

Nakłady konieczne to także usunięcie części składowych nieruchomości, jeżeli ich usunięcie jest zgodne z celem użytkowania wieczystego. Sądy zaliczają do takich nakładów: rozbiórkę zbędnych budynków lub infrastruktury, wycięcie drzew, wyburzenie zdewastowanych starych zabudowań, uprzątnięcie pozostałości uzbrojenia.

Warunkiem sine qua non zaliczenia nakładów jest skutek w postaci  zwiększenia wartości nieruchomości. 

Jakie nakłady nie obniżą opłaty rocznej?

Sąd nie zaliczy nakładów, które:

1. są nieudowodnione (np. nie złożono w odpowiednim czasie wniosku o dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy);
2. są estetyczne (np. usypano podjazd i zasadzono rośliny ozdobne);
3. dotyczyły budynków wykorzystywanych zgodnie z celem użytkowania wieczystego;
4. zostały wykonane przez osobę trzecią;
5. zostały już rozliczone przy poprzedniej aktualizacji;
6. nie zwiększyły wartości gruntu.

Wycena nakładów użytkownika wieczystego

Nakłady to nie jest suma wydanych pieniędzy (faktur), ale wartość nakładów ustalana na podstawie stosownego rozporządzenia Rady Ministrów. I może być to kwota inna, aniżeli faktycznie poniesiona na inwestycję. Wartość nakładów wyliczyć może wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. Obliczeń nie może wykonać ani użytkownik wieczysty, ani sam sąd.

Sposób określania wartości nakładów reguluje Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości.

Na potrzeby określenia wartości nakładów na nieruchomości określa się wartość nieruchomości uwzględniającą jej stan po dokonaniu nakładów oraz wartość nieruchomości uwzględniającą jej stan przed dokonaniem nakładów.

Wycena nakładów to wycena specjalistyczna, ujawniona w operacie szacunkowym. Podobnie jak wycena nieruchomości dla potrzeb aktualizacji użytkowania wieczystego. Wymaga znajomości tematu i doświadczenia.

Orzeczenia – must know

Zwrot nakładów poczynionych przez użytkownika wieczystego nie może nastąpić przy pierwszej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – taką uchwałę podjął Sąd Najwyższy. III CZP 33/17, uchwała trzech sędziów SN z 24 sierpnia 2017 r. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2014 r., sygn. akt IV CSK 736/13)

Zgodnie z wyrokiem SN IV CSK 736/13 pojęcia nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu nie należy ujmować wąsko w tym sensie, iż mogą one obejmować tylko nakłady polegające na zmianie właściwości warunków geologicznych gruntu (niwelacje, zagęszczanie gruntu itp.). Pojęcie to należy interpretować funkcjonalnie i odnieść do gruntu wraz z jego częściami składowymi, do których, zgodnie z art. 48 KC, należą urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny.

Agata Wysocka
radca prawny

***

FAQ – nakłady użytkownika wieczystego

Jakie są prawa użytkownika wieczystego?

Użytkownik wieczysty w postępowaniu aktualizacyjnym ma prawo zgłosić do wyceny nakłady – wydatki na grunt, które mogą zmniejszyć opłatę roczną za użytkowanie wieczyste. To dobry i skuteczny sposób, żeby podwyżka opłaty za użytkowanie nie była tak bolesna.

Czy nakładami można obniżyć opłatę roczną za użytkowanie wieczyste?

Użytkownik wieczysty może zgłosić do rozliczenia nakłady na grunt. Można rozliczyć nakłady poniesione na budowę urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Jakie to są nakłady konieczne?

W przypadku opłat rocznych nakłady konieczne to wydatki na grunt, np. niwelacje, zagęszczanie gruntu, palowanie gruntu, poprawa struktury gleby, oczyszczenie gruntu, przystosowanie gruntu do wymagań zabudowy, rekultywacja terenu, usunięcie zanieczyszczeń. To także usunięcie części składowych nieruchomości, jeżeli ich usunięcie jest zgodne z celem użytkowania wieczystego, np. rozbiórka zbędnych budynków lub infrastruktury, wycięcie drzew, wyburzenie zdewastowanych starych zabudowań, uprzątnięcie pozostałości uzbrojenia.

W którym momencie zgłosić nakłady na użytkowany grunt?

Użytkownik wieczysty może zgłosić takie nakłady tylko  w procedurze aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Najpóźniej – w sprzeciwie od decyzji SKO.

***