Operat szacunkowy – co to? To częste pytanie, jakie słyszę od moich Klientów. Kto pierwszy raz widział rzetelny operat szacunkowy na oczy, ten jest zaskoczony jego obszernością oraz treścią. Poniżej 12 faktów, jakie musisz wiedzieć o operacie szacunkowym.
Operat szacunkowy – według ustawy
Zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy jest to opinia o wartości nieruchomości, sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego.
Operat, jakkolwiek jest sporządzany w formie pisemnej, sam jest pewną formą wyrażenia opinii rzeczoznawcy o wartości nieruchomości. Forma operatu jest ściśle sformalizowana, zawiera nie tylko określenie wartości, ale opis sposobu dochodzenia do jej określenia. Konkluzja jest taka, że nie każda opinia (nawet jeśli jest sporządzona na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego) określa w sposób wiążący wartość nieruchomości.
Musi to być opinia sporządzona w formie operatu szacunkowego, przez co należy rozumieć stworzenie takiego dokumentu, który zawierałby wymagane w rozporządzeniach wykonawczych dane o rynku nieruchomości oraz posiadał stosowną strukturę, zgodną z przyjętymi standardami.
Operat szacunkowy – według Rozporządzenia
Zgodnie z § 78 Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
Operat szacunkowy a inne opinie rzeczoznawcy
Rzeczoznawca majątkowy może sporządzić na piśmie opinię o wartości nieruchomości w innej formie niż forma operatu szacunkowego.
Opinii takiej nie może nazwać operatem, jeśli nie spełnia ona stawianych mu wymogów. Chodzi tu mianowicie o opinie rozumiane jako opracowania i ekspertyzy niestanowiące operatu szacunkowego.
To rozróżnienie może być istotne przy zaskarżaniu operatu szacunkowego – dla celów administracyjnych (wywłaszczenia, opłaty adiacenckiej lub aktualizacji opłaty rocznej).
Kontroperat, o którym piszę w innym wpisie, może być zarówno operatem szacunkowym, jak i inną opinią o wartości, jednak spośród tych dwóch, zawsze operat szacunkowy będzie miał większą moc dowodową.
Kto sporządza operat szacunkowy?
Operat szacunkowy może zostać wykonany wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 ugn).
Rzeczoznawca majątkowy to regulowany zawód. Zawód ten podlega ochronie prawnej, a jego członkowie wraz z nadaniem uprawnień wpisywani są do rejestru (§ 40 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości).
Rzeczoznawcy majątkowi są wpisani do jawnego Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministra.
Rzeczoznawca majątkowy to specjalista, który pozytywnie uzyskał uprawnienia i spełnił szereg wymagań, m.in. (art. 177 ust. 1 ugn):
- posiada wyższe wykształcenie,
- ukończył studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości,
- odbył co najmniej 6-miesięczną praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości,
- zdał egzamin uprawniający do wykonywania czynności związanych z wyceną nieruchomości.
Jak długo jest ważny operat szacunkowy?
Zgodnie z art. 156 ust. 3 ugn, operat szacunkowy może być wykorzystywany dla określonego celu przez 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia.
Ten czas ulega jednak skróceniu, jeżeli nastąpią istotne zmiany przepisów prawa lub innych czynników mających wpływ na wartość nieruchomości.
Ten czas może tez ulec przedłużeniu, ale tylko po aktualizacji przez rzeczoznawcę majątkowego.
Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego
UWAGA! Nie istnieje coś takiego jak aktualizacja operatu szacunkowego!
Zgodnie z art. 156 ust. 4 ugn, gdy od dnia sporządzenia operatu nie doszło do zmian prawnych lub innych znaczących okoliczności, wycena może zostać uznana za aktualną, co skutkuje przedłużeniem jej ważności na kolejny rok. Warto podkreślić, że odnowiony termin liczy się od chwili wygaśnięcia pierwotnej ważności operatu, a nie od momentu potwierdzenia aktualności.
Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego to specjalna pisemna forma dokumentu – zapewnienie, że nadal operat jest ważny, pomimo upływu czasu, bo wszystko jest nadal tak jak było wcześniej opisane, w czasie sporządzenia operatu.
Jak wygląda potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego?
Zacznijmy od tego, że tylko autor operatu szacunkowego może potwierdzić jego aktualność. Nikt inny. Zwłaszcza urzędnik lub inny rzeczoznawca.
Potwierdzenie aktualności to osobny dokument (zazwyczaj kilkustronicowy, ale krótszy niż sam operat).
Tenże dokument zawiera analizę potwierdzającą, że od daty sporządzenia operatu szacunkowego nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n.
Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego dodatkowo wymaga umieszczenie klauzuli (zazwyczaj odręczna) na samym operacie szacunkowym. Klauzula zazwyczaj zawiera datę oraz notatkę „aktualny na dzień….”
Praktyką jest potwierdzenie aktualności przez rzeczoznawców majątkowych w okresie bliskim upływowi 12 miesiącom od daty sporządzenia operatu.
Takie potwierdzenia aktualności może nastąpić jedynie jednokrotnie (zatem maksymalny okres ważności operatu szacunkowego może wynosić 24 miesiące od daty sporządzenia operatu szacunkowego).
Najważniejsza kwota w operacie szacunkowym
W każdym operacie szacunkowym znajdziesz określenie wartości rynkowej nieruchomości podlegającej wycenie.
Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym. Zakłada się, że strony transakcji mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Dopiero przy przyjęciu takich założeń, możliwe jest uzyskanie wartości rynkowej nieruchomości.
Sprawdź, jaką część nieruchomości wyceniono – w początkowej części operatu.
Dla potrzeb wywłaszczenia wycenia się tylko część wydzieloną (zabraną) na cele publiczne.
Dla potrzeb opłaty adiacenckiej wycenia się całą nieruchomość, która uległa podziałowi.
Treść operatu szacunkowego
Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
W operacie szacunkowym zawiera się w szczególności następujące dane:
- określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
- określenie celu wyceny;
- podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
- ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
- opis stanu nieruchomości;
- wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
- analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
- wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
- przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Kwotę wartości nieruchomości podaje się w pełnych złotych i można ją podać w zaokrągleniu do tysięcy złotych. Załącznikami operatu szacunkowego są istotne dokumenty wykorzystane przez rzeczoznawcę majątkowego przy jego sporządzaniu.
Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości i datę jego sporządzenia. Jeżeli operat został sporządzony przez kliku rzeczoznawców, to każdy z nich jest zobowiązany do podania powyższych danych.
Daty istotne w operacie szacunkowym
Każdy operat szacunkowy musi zawierać daty istotne dla określenia wartości nieruchomości. Ale ustawodawca nie wskazuje jakie to mają być daty. Dlaczego?
Zazwyczaj z operacie szacunkowym znajdziesz:
(1) datę sporządzenia wyceny,
(2) datę, na która określono wartość nieruchomości,
(3) datę, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny,
(4) datę dokonania oględzin nieruchomości.
Ale UWAGA! W niektórych operatach znajdziesz inne daty istotne – i to wynika najczęściej z obowiązku prawnego oraz celu wyceny.
Przykładowe (mniej typowe) daty istotne:
- w operacie dla celu wyliczenia opłaty adiacenckiej znajdziesz np. datę ostateczności decyzji o podziale nieruchomości.
- w operacie dla celu wywłaszczenia kolejowego znajdziesz datę ostateczności decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej (ULLK);
- w operacie dla celu zwrotu wywłaszczonej nieruchomości znajdziesz datę ostateczności decyzji o wywłaszczeniu.
Cel wyceny – ważny element operatu szacunkowego
Operat operatowi nierówny.
I cel operatu celowi operatowi nierówny.
W tym miejscu zostawiam refleksję, aby nie porównywać do siebie (jeden do jednego) operatów szacunkowych sporządzonych dla tej samej nieruchomości.
A refleksja ta to wynik doświadczenia pracy z klientem. Ta historia zaczyna się telefonem: „Co ten rzeczoznawca nawyrabiał!”…
Jeden rzeczoznawca majątkowy wycenił 1m2 działki mojego Klienta na kwotę 150 zł.
Drugi rzeczoznawca majątkowy wycenił 1m2 działki mojego Klienta na kwotę 540 zł.
Operaty zostały sporządzone niemal jeden po drugim, miesiąc po miesiącu. Czy to możliwe, że różnica była aż tak duża?
Owszem.
Pierwszy operat został wykonany dla celu aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, metodą porównawczą.
Drugi operat został wykonany dla celu pozyskania kredytu, metodą zysków.
I jeden i drugi operat był prawidłowy.
Każdy z operatów wyceniał tę samą nieruchomość.
Ale pierwszy miał narzuconą metodologię (dla celów aktualizacji UW metoda porównawcza, bez zabudowań – par. 39 ust. 3 Rozporządzenia).
A drugi poprawnie wycenił nieruchomość metodą zysków (do kredytu; nieruchomość była zabudowana stacją benzynową).
Wniosek nr 1: porównywanie tychże dwóch operatów prowadziłoby do błędnego twierdzenia, że wartość nieruchomości jest różna.
Wniosek nr 2: cel wyceny może zmienić (narzuconą prawem) metodologię wyceny.
Wniosek nr 3: zanim porównasz operaty, zerknij do fragmentu: „cel wyceny”.
Stan nieruchomości w operacie szacunkowym
Ilekroć mowa o stanie nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.
Stan nieruchomości to pojemne treści. We fragmencie operatu „Stan nieruchomości” powinieneś znaleźć wiele informacji.
Stan zagospodarowania
…to informacje czy nieruchomość jest zabudowana, czym, w jakiej ilości budynków (budowli), czy jest ogrodzona, utwardzona, zalesiona itp.
Stan prawny
…. to informacje jakie prawo (własności / użytkowania wieczystego) przysługuje do nieruchomości, ilu jest właścicieli, czy nieruchomość jest obciążona np. prawem dożywocia, służebnością.
Stan techniczno-użytkowy
… to informacje o kształcie gruntu, powierzchni lokalu, ukształtowaniu terenu, ilości kondygnacji, powierzchni użytkowej / zabudowy itp.
Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej
…to wyposażenie nieruchomości w media, urządzenia wodociągowe, ciepłownicze, światłowód, kanalizację.
Stan otoczenia nieruchomości
… to opis otoczenia bliższego i dalszego. Co znajduje się np. tuż za ogrodzeniem, lub na osiedlu. Otoczenie może odpowiednio wpływać na wartość nieruchomości (zmniejszać je lub zwiększać).
Operat szacunkowy co to – podsumowanie
Operat szacunkowy to fachowa opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Dla właściciela nieruchomości to powinna być obiektywna i rzetelna informacja o jego własności. Z punktu widzenia procedur i decyzji gruntowych, operat szacunkowy to często jedyny i najważniejszy dowód w postępowaniu administracyjnym. Jego treść przesądza o pieniądzach. Np. o wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste lub o opłacie adiacenckiej.
***
Agata Wysocka
radca prawny
***
Słuszne odszkodowanie za wywłaszczenie kolejowe to temat szczególnie bliski właścicielom gruntów wywłaszczonych pod kolej. W tym wpisie znajdziesz pełne kompendium wiedzy nt. słusznego odszkodowania za wywłaszczenie pod kolej.
Słuszne odszkodowanie za wywłaszczenie kolejoweSłuszne odszkodowanie za wywłaszczenie kolejowe – kompendium
Z artykułu dostępnego tutaj dowiedziałeś się jakie są etapy procedury wywłaszczenia pod kolej. Z doświadczenia wiem, że sen z powiek wywłaszczonym spędza słuszne odszkodowanie.
Jeżeli ktoś zabiera Ci własność, należy Ci się słuszna rekompensata...[czytaj dalej…]