O wywłaszczeniach napisano już dużo. Ale o wywłaszczeniach kolejowych, z ich specyfiką, trudno szukać informacji.
Na początku musisz wiedzieć, że wywłaszczenie – wywłaszczeniu nierówne. Inne przepisy dotyczą wywłaszczeń pod drogi, inne, pod obronność. Ja skupiam się na wywłaszczeniu pod kolej.
Przeczytaj kompleksowy artykuł o wywłaszczeniu pod kolej.
Jakie są etapy wywłaszczenia pod kolej?
Zasadniczo musisz wiedzieć, że wywłaszczenia pod inwestycje kolejowe składają się z dwóch etapów, z których interesować Cię będzie zwłaszcza etap drugi – odszkodowawczy.
- Etap I wywłaszczenia pod kolej: ustalenie lokalizacji
- Etap II wywłaszczenia pod kolej: ustalenie odszkodowania.
Etap I wywłaszczenia pod kolej
Etap I wywłaszczenia pod kolej jest bardziej procedurą inwestycyjną, ważną dla inwestora. Polskie prawo wprowadziło tzw. specustawę kolejową.
Specustawa upraszcza procedurę z perspektywy inwestora (w porównaniu do klasycznej procedury przewidzianej ustawą o gospodarce nieruchomościami).
Ale specustawa kolejowa jest mniej korzystna dla osoby wywłaszczanej.
Etap I wywłaszczenia pod kolej dzieje się najczęściej poza plecami zainteresowanych właścicieli, przez których grunty przebiegać będzie nitka kolejowa.
Przygotowanie inwestycji kolejowej
Poza wiedzą właścicieli dokonują się przygotowania techniczne inwestycji. Inwestor analizuje budowy kolei, położenie, opłacalność, wpływ na otoczenie oraz zgodność z interesem publicznym.
Z punktu widzenia właścicieli tutaj dzieje się przygotowanie map i dokumentacji geodezyjnej, która pozwoli precyzyjnie wskazać nieruchomości, które mogą być objęte późniejszym postępowaniem wywłaszczeniowym.
Wydanie decyzji ULLK
Etap I wywłaszczenia pod kolej kończy się wydaniem przez wojewodę decyzji o lokalizacji linii kolejowej (ULLK).’
Dzień wydania decyzji o lokalizacji linii kolejowej jest ważny z perspektywy właściciela.
Zaś dzień doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji ULLK w zakresie kolei jest dniem ZERO. Wówczas wszczyna się postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości.
Dzień doręczenia zawiadomienia to moment, w którym trzeba zainteresować się tematem i zmotywować do kontaktu ze specjalizowaną kancelarią w celu uzyskania odszkodowania w zadowalającej wysokości.
Czy wywłaszczony otrzyma decyzję ULLK?
Nie, właściciel nieruchomości wywłaszczonej pod kolej nie otrzymuje decyzji ULLK (!)
Właściciel nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu otrzyma tylko pisemne zawiadomienie o jej wydaniu i od tego dnia liczyć się będzie termin na złożenie odwołania od decyzji ULLK.
To odstępstwo od typowej procedury. Nie czekaj więc na decyzję, bo takiej nie dostaniesz.
Zajęcie nieruchomości pod kolej bez Twojej zgody
Specustawa kolejowa nie każe czekać na pisma albo negocjacje z właścicielami ziemi pod kolej. Nie będzie miało żadnego znaczenia, czy właściciele gruntu zgadzają się na to, aby ich nieruchomości zostały wykorzystane pod budowę linii kolejowych. Inwestorzy nie będą musieli czekać na wydanie gruntów przez dotychczasowych właścicieli.
Roboty budowlane mogą ruszyć, a Twój (nawet najgorętszy) sprzeciw nie odniesie efektu. Z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej ULLK stała się ostateczna, inwestor kolejowy uzyskuje prawo do dysponowania nieruchomościami, stanowiącymi teren objęty inwestycją, na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
Koleje Szybkich Prędkości – dwa etapy wywłaszczenia pod kolej
Etap I wywłaszczenia kończy się wydaniem przez wojewodę decyzji o lokalizacji linii kolejowej (ULLK).
Etap II wywłaszczenia pod kolej rozpoczyna się z dniem doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji. Z tym dniem wszczyna się postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości.
Etap II może trwać krótko (kilka tygodni) albo długo (nawet kilka lat), a wszystko zależy od aktywności właściciela gruntu, sprawności urzędu oraz rzetelności operatu szacunkowego. Decyzja o przyznaniu odszkodowania jest typową decyzją administracyjną, od której przysługuje odwołanie. A potem skarga do sądu. A potem skarga kasacyjna…
Kluczowe etapy wywłaszczenia pod kolej z punktu widzenia właściciela gruntu
W całej procedurze wywłaszczenia pod kolej dla właściciela gruntu kluczowe są trzy momenty:
- Dzień otrzymania zawiadomienia o wszczęciu postępowania o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej
To oznacza, że ruszył etap I wywłaszczenia pod kolej. To najlepszy moment, żeby skonsultować się z kancelarią obsługującą procesy wywłaszczeniowe. Ze względu na terminy wyznaczone prawem, późniejsze konsultacje mogą okazać się spóźnione.
- Dzień otrzymania zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej
To oznacza, że zakończył się etap I, a rozpoczyna etap II wywłaszczenia pod kolej. Ten dzień zaczyna procedurę odszkodowawczą.
- Dzień otrzymania decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie.
To oznacza, że wywłaszczony grunt został już wyceniony przez rzeczoznawcę majątkowego, w aktach sprawy znajduje się już operat szacunkowy, a urząd podjął decyzję o wypłacie odszkodowania.
Nie radzę wstrzymywać się z konsultacją z kancelarią do tej chwili. Na tym etapie każdy dzień jest na wagę złota.
Czym jest wywłaszczenie pod kolej i kiedy jest dopuszczalne?
Wywłaszczenie to przymusowe, urzędowe i legalne przejęcie nieruchomości. Wywłaszczenie polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa.
Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.
W przypadku kolei – Skarb Państwa przejmuje grunty, na których następnie buduje przydatne dla społeczeństwa nowe linie kolejowe, usprawniające transport publiczny.
Kto może zostać wywłaszczony?
Wywłaszczony może zostać właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu położonego na trasie przyszłej linii kolejowej.
Wywłaszczony będzie także użytkownik, służebnik osobisty. Wygaśnie służebność gruntowa. Wygaśnie hipoteka.
Co podlega wywłaszczeniu pod kolej?
Wywłaszczeniu podlega zarówno prawo własności nieruchomości (gruntowej, budynkowej, lokalowej), jak i prawo użytkowania wieczystego oraz pozostałych ograniczonych praw rzeczowych.
Wywłaszczeniem pod kolej może zostać objęta cała nieruchomość albo jej część.
Cała działka geodezyjna lub jej część.
Działka rolna, przemysłowa, leśna albo budowlana.
Część zabudowana albo niezabudowana.
Budynek w całości albo w części.
Żadnych ograniczeń.
Nierzadko wywłaszczenia obejmują taką część działki, która stanowiła najbardziej wartościową część.
Albo inwestycja zabiera nieistotny z punktu zagospodarowania koniec działki.
Wywłaszczenie nieruchomości pod kolej – podstawy prawne
Co to jest ULLK?
ULLK to skrót dla decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej.
Jest to decyzja wojewody, która jednocześnie przesądza o przebiegu nitek kolejowych, pozwoleniu na budowę, przejęciu cudzej własności (wywłaszczeniu pod kolej) i zatwierdzeniu podziałów geodezyjnych gruntów.
ULLK to decyzja administracyjna, która wywołuje potężne i daleko idące skutki zarówno dla inwestora (PLK/CPK), ale też dla właścicieli nieruchomości gruntowych.
Skutki ULLK dla właściciela wywłaszczonej nieruchomości pod kolej
- Decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej ULLK dzieli Twoją nieruchomość. To tak, jakby geodeta przyszedł i zatwierdził podział działki. P.S. Właściciel gruntu nie ma wpływu na przebieg granicy.
- Decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej ULLK zabiera Ci własność nieruchomości. Oficjalnie, dniem przejścia prawa własności jest dzień, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna.
- Decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej ULLK wygasza ograniczone prawa rzeczowe na gruncie. Ograniczonymi prawami rzeczowe są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Wygaśnięcie praw ma miejsce z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna.
- Decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej ULLK zostanie złożona i ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości wywłaszczanej.
- Decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej ULLK zostanie złożona i ujawniona w katastrze nieruchomości, czyli w ewidencji gruntów i budynków.
- Decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej ULLK daje inwestorowi prawo dysponowania nieruchomościami, podlegającymi wywłaszczeniu z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna.
- Decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej ULLK daje podstawę do żądania słusznego odszkodowania za wywłaszczenie pod kolej.
- Decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej ULLK określa termin wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń.
Kiedy wywłaszczony pod kolej traci własność nieruchomości?
Nieruchomości przeznaczone pod kolej, stają się z mocy prawa własnością inwestora z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna.
Kiedy decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stanie się ostateczna?
Z dniem, w której organ II instancji (w przypadku kolei: minister właściwy do spraw budownictwa) rozstrzygnie odwołanie.
Czy wywłaszczony pod kolej dostanie informację o utracie własności?
Nie, procedura wywłaszczenia pod kolej nie przewiduje dostarczenia informacji o dokładnym dniu utraty własności gruntu.
Własność zostaje zabrana z mocy prawa (czyli bez udziału osób; samoistnie) z datą, o której właściciel dowie się z opóźnieniem.
W praktyce, o dacie utraty własności właściciel gruntu dowie się podczas etapu II wywłaszczenia pod kolej.
Kiedy i jak wywłaszczony pod kolej uzyska odszkodowanie?
Odszkodowania za nieruchomości wywłaszczane pod kolej ustalane są odgórnie, w formie decyzji administracyjnej. A dokładnie w formie decyzji wydanej przez wojewodę.
Odszkodowanie za wywłaszczenie jest ustalane bez przeprowadzania uprzednich negocjacji przez PLK z właścicielem, którego nieruchomość objęta jest wywłaszczeniem.
Funkcjonuje tu rozwiązanie takie same jak np. w ustawie z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – zarządcy dróg nie przeprowadzają uzgodnienia wysokości odszkodowania.
Odszkodowanie wypłacane jest niezwłocznie po tym, jak decyzja jest ostateczna. Decyzja ta podlega normalnej procedurze administracyjnej i sądowoadministracyjnej.
Jeżeli tylko okaże się, że odszkodowanie zostało wydane na podstawie błędnego operatu szacunkowego, wówczas absolutnie zalecane jest odwołanie i pomoc specjalisty.
Gdzie szukać informacji o lokalizacji kolei?
Jeżeli rusza procedura wywłaszczenia pod kolej, zostaniesz o tym powiadomiony.
Wojewoda wyśle zawiadomienie o wszczęciu postępowania o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej właścicielom nieruchomości (przyszłym wywłaszczonym).
Zawiadomienie o wszczęciu tego postępowania znajdziesz:
- w BIP urzędu wojewódzkiego
- w BIP urzędu gminy
- na tablicy ogłoszeń urzędu wojewódzkiego;
- na tablicy ogłoszeń urzędu gminy (ktoś tam zagląda ??!)
- na stronach internetowych gmin oraz urzędu wojewódzkiego,
- w prasie lokalnej.
Na jaki adres przyjdzie zawiadomienie o wywłaszczeniu pod kolej?
Zawiadomienie o wydaniu decyzji o lokalizacji linii kolejowej (ULLK) zostanie wysłany (wyłącznie!) na adres ujawniony w katastrze nieruchomości. Katastrem nieruchomości jest urzędowa ewidencja gruntów i budynków prowadzona przez Starostę.
Jeżeli spodziewasz się w przyszłości wywłaszczenia pod kolej, to już dziś zadbaj o aktualizację adresu w ewidencji gruntów. Z mojego doświadczenia wynika, że właściciele nie aktualizują tego adresu.
UWAGA! Doręczenie zawiadomienia na adres wskazany w katastrze nieruchomości jest skuteczne.
Jak organ informuje o wydaniu decyzji ULLK?
Decyzję o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej wydaje wojewoda.
Właściciel nieruchomości wywłaszczonej pod kolej nie otrzymuje decyzji ULLK (!)
Właściciel nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu otrzyma tylko pisemne zawiadomienie o jej wydaniu i od tego dnia liczyć się będzie termin na złożenie odwołania od decyzji ULLK.
W zawiadomieniu o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej znajdziesz informację o miejscu, w którym możesz zapoznać się z treścią samej decyzji ULLK.
Zawiadomienie o wydaniu ULLK – reaguj natychmiast!
Dzień doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej to dzień kluczowy. W tej decyzji organ jednocześnie przesądza o przebiegu nitek kolejowych, pozwoleniu na budowę, przejęciu cudzej własności i zatwierdzeniu podziałów geodezyjnych.
Od dnia, w którym odbierzesz z poczty zawiadomienie rozpoczyna bieg termin na złożenie odwołania.
Odwołanie od decyzji ULLK
W praktyce, skuteczne podważenie inwestycji polegających na budowie kolei prawie się nie zdarza. Przedsięwzięcia kolejowe są zazwyczaj skrupulatnie przygotowywane. Powstają przy współpracy wielu organów opiniujących i zgodnie ze ściśle określonymi wymaganiami proceduralnymi, co sprawia, że ryzyko poważnego naruszenia przepisów jest marginalne. Dodatkowo, często proces inwestycyjny podlega pewnym formom kontroli ze strony instytucji, które dofinansowują dane przedsięwzięcie.
Ustawa o transporcie kolejowym przewiduje też ograniczenie: nie można uchylić całej decyzji ULLK, jeżeli jakaś nieprawidłowość dotyczy tylko kawałka linii kolejowej.
Przepisy są skonstruowane tak, aby w jak największym stopniu i jak najszybciej doszło do budowy linii kolejowej.
Odradzam odwoływanie się od decyzji ULLK.
Zdecydowanie lepiej skupić się na jej następstwach. Całą energię warto zainwestować w weryfikację odszkodowania za wywłaszczenie pod kolej, operatu szacunkowego leżącego u jej podstaw.
Co oznacza rygor natychmiastowej wykonalności dla ULLK?
Odwoływanie się od decyzji ULLK jest możliwe, ale samo wniesienie odwołania nie sprawi, że zablokujesz budowę kolei.
Wojewoda (na wniosek inwestora, o to zazwyczaj ma miejsce) nadaje decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej rygor natychmiastowej wykonalności.
Jak sama nazwa wskazuje, decyzja ULLK ma być wykonalna i to natychmiast. Wystarczy, że inwestor uzasadni to interesem społecznym lub gospodarczym.
Czy to się podoba właścicielowi czy nie, dysponując rygorem natychmiastowej wykonalności, inwestor może faktycznie wejść na grunt.
I nie zmieni tego proces odwoławczy.
Etap odszkodowania dla wywłaszczonego pod kolej
Za grunty wywłaszczone pod kolej przysługuje odszkodowanie.
Właśnie ten aspekt najbardziej interesuje właścicieli. Bowiem każdy chce uzyskać jak najwyższe odszkodowanie.
Co powinieneś wiedzieć? Odszkodowanie przysługuje za nieruchomości oraz ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości. Należy się właścicielom, którzy posiadali prawo własności w dniu, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej (ULLK) stała się ostateczna.
Etap II wywłaszczenia pod kolej kończy się decyzją wojewody. W decyzji wojewody zawarta będzie kwota odszkodowania.
Taka decyzja wojewody o odszkodowaniu powinna zapaść w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej (ULLK) stała się ostateczna.
Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie pod kolej jest wprost wyliczana na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.
Odwołanie od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie pod kolej
Naturalnym odruchem właścicieli jest odwołanie od decyzji o odszkodowaniu. Odwołanie jest bezpłatne.
Odwołanie od decyzji od odszkodowaniu powinno być też przemyślane i dobrze umotywowane. Wprawdzie w odwołaniu wystarczy, choćby jednozdaniowo, wyrazić niezadowolenie z decyzji, ale w przypadku odszkodowań trzeba się nieco postarać.
Aby skutecznie odwołać się od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie, trzeba skutecznie zakwestionować operat szacunkowy.
Ale skuteczne zakwestionowanie operatu szacunkowego wymaga wiedzy z zakresu rynku nieruchomości i zasad wyceny. Czasami warto zlecić tzw. kontroperat.
Kiedy na rachunek wpłynie odszkodowanie za wywłaszczenie pod kolej?
Odszkodowanie jest wypłacane w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania, o której mowa w ust. 2, stała się ostateczna. A o tym czy decyzja prędko stanie się ostateczna – decyduje właściciel.
Decyzja, od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji jest ostateczna.
Jeżeli właściciel gruntu nie będzie kwestionował wyceny z operatu szacunkowego, wówczas już po 14 dniach (no, może w praktyce po około miesiącu) zobaczy na rachunku pieniądze.
Jeżeli właściciel zdecyduje się na odwołanie, a może nawet skargę do sądu administracyjnego, wówczas pieniądze zobaczy odpowiednio później.
Wywłaszczenie nieruchomości pod kolej – podsumowanie
Wywłaszczenia pod inwestycje kolejowe są w Polsce najczęstszą formą przymusowego odjęcia praw do nieruchomości.
Decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej (ULLK) stanowi kluczowy element tej procedury, określając szczegółowe warunki wywłaszczenia nieruchomości i obowiązki stron.
Odszkodowanie za utracone mienie jest ustalane przez organ na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego i musi być ono „słuszne”. W praktyce oznacza to, że powinno zostać ustalone zgodnie z przepisami.
Błędy w operatach szacunkowych są częste i nierzadko, na niekorzyść wywłaszczonych. Dlatego złożone w terminie i poprawnie sformułowane odwołania od decyzji o odszkodowaniu są często rozpatrywane pozytywnie.
Ważne jest właściwe przygotowanie się do tej sytuacji. Odpowiednio szybka reakcja, konsultacja z prawnikiem są kluczowe, aby dobrze zabezpieczyć swoje interesy.
Agata Wysocka
radca prawny