Ustawa o transporcie kolejowym (art. 9t) wprowadza obowiązek wykupu tzw. resztówek, czyli części nieruchomości, które pozostały po wywłaszczeniu, a nie nadają się już do pierwotnego wykorzystania. Ten obowiązek budzi w praktyce wiele kontrowersji, a spory w tym zakresie najczęściej rozstrzygają sądy powszechne. Jest to, co prawda, procedura długotrwała, ale dla inwestora kolejowego bezpieczniejsza niż ugoda z właścicielem nieruchomości.
Co to jest resztówka?
Resztówka to pozostałość po podzielonej nieruchomości, która po budowie drogi lub innej inwestycji staje się fragmentem gruntu nieprzydatnym do dotychczasowe cele. Jak sama nazwa wskazuje, to „reszta” nieruchomości, która po podziale na cele linii kolejowej stała się nieprzydatna dla właściciela.
Resztówka to często nieduży, niekształtny, nieużytkowy kawałek ziemi oddzielony od siedliska.
Czym jest resztówka po wywłaszczeniu kolejowym?
Realizacja celu publicznego – budowy linii kolejowej wymaga przejęcia prywatnych nieruchomości. Odbywa się to najczęściej w drodze wywłaszczenia, które musi jednocześnie wiązać się z przyznaniem odszkodowania. Więcej o procedurze wywłaszczenia pod kolej przeczytasz tutaj.
Procedurę wywłaszczenia poprzedza decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej (ULLK), w której organ administracji szczegółowo wyznacza granice przedsięwzięcia. W większości przypadków dochodzi zatem do podziału nieruchomości, a wywłaszczeniu podlega jedynie część niezbędna dla realizacji inwestycji. Taka sytuacja może rodzić szereg problemów. Więcej o decyzji ULLK przeczytasz tutaj.
Ogólna zasada, zawarta w art. 113 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), stanowi, że jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część (czyli resztówka) nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie.
W przypadku inwestycji kolejowej, kwestie resztówki reguluje art. 9t ustawy o transporcie kolejowym.
Czy resztówka ulega wywłaszczeniu?
Kiedy dochodzić wykupu resztówki po wywłaszczeniu? Nie za wcześnie!
Wiesz już, że resztówka nie ulega wywłaszczeniu.
Kwestie resztówki reguluje się już po ostatecznym zakończeniu postępowania wywłaszczeniowego.
Zbyt wczesny wniosek o wykup resztówki zostanie zignorowany przez inwestora. Co zatem musisz wiedzieć?
Wniosek o wykup resztówki złóż we właściwym czasie – czyli dopiero po tym, jak decyzja wywłaszczeniowa stanie się ostateczna.
Wcześniejsze działania, np. samo wydanie decyzji ULLK (czyli decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej) nie stanowią jeszcze podstawy do skutecznego domagania się wykupu. Wynika to z faktu, że niemożność dalszego użytkowania nieruchomości musi być bezpośrednim skutkiem wywłaszczenia. Jeżeli więc procedura wciąż trwa (np. zostało tylko wydane decyzja ULLK), wniosek zostanie odrzucony.
Roszczenie o wykup może być zrealizowane dopiero po zakończeniu procesu wywłaszczenia. W uproszeniu wywłaszczenie musi być „dokonane”, „wykonane”, czyli decyzja na podstawie której doszło do wywłaszczenia, musi być ostateczna. Właściciel powinien zatem wystąpić z żądaniem o wykup, nie po wydaniu decyzji, nie po nadaniu jej rygoru, ani nawet nie po faktycznym zajęciu nieruchomości, lecz dopiero po uzyskaniu przez decyzję waloru ostateczności.
Jak złożyć wniosek o wykup resztówki?
Podmiot uprawniony
Legitymowanym do wniesienia wniosku o wykup jest właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości przejętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej.
Złożenie wniosku jest jego uprawnieniem, a nie obowiązkiem.
Podmiot zobowiązany
Wniosek o zawarcie umowy wykupu resztówki
We wniosku o wykup resztówki należy zamieścić:
- informacje umożliwiające zidentyfikowanie nieruchomości (nr działki, gmina, powiat),
- dane osobowe właściciela (imię i nazwisko),
- potwierdzenie tytułu prawnego do nieruchomości (np. umowę nabycia, nr księgi wieczystej),
- aktualną datę,
- szczegółowy opis, w jaki sposób nieruchomość była wcześniej użytkowana oraz dlaczego utracono możliwość dalszego wykorzystywania na ten cel.
Uzasadnienie wniosku – jakie są przesłanki wykupu resztówki po wywłaszczeniu kolejowym?
Skup się na uzasadnieniu. Pisemne żądanie do inwestora kolejowego (niezależnie oczy nazwiesz je wnioskiem, żądaniem, wezwaniem, zaproszeniem do negocjacji czy po prostu pismem) powinno mieć szczegółowe uzasadnienie.
Twoje uzasadnienie musi odpowiadać ustawowym kryterium roszczenia o wykup „resztówki”.
Przypomnijmy: zgodnie z art. 9t ustawy o transporcie kolejowym, przesłanką roszczenia o wykup resztówki jest nienadawanie się pozostałej poza wywłaszczeniem części nieruchomości do prawidłowego wykorzystywania tej części na dotychczasowe cele.
Musisz na piśmie udowodnić, że skutkiem wywłaszczenia tylko części nieruchomości jest pozbawienie przez to pozostałej części możliwości prawidłowego wykorzystania jej na dotychczasowe cele. Nie chodzi więc o sam fakt zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystywania części nieruchomości, spowodowanej wywłaszczeniem jej części, lecz o niemożliwość wykorzystywania części pozostawionej właścicielowi na dotychczasowe cele, nawet przy dokonaniu zmiany sposobu ich osiągania.
Pojęcie prawidłowego wykorzystania nie jest zdefiniowane w ustawie, należy więc odwoływać się do zasad doświadczenia życiowego, badać dotychczasowy sposób wykorzystania działki, badać czy jest realna możliwość wykorzystania jej na dotychczasowe cele.
Kiedy można skutecznie domagać się wykupu resztówki?
Najczęściej wykupywane są „resztówki”, których dalsze użytkowanie jest praktycznie niemożliwe lub ekonomicznie nieracjonalne. Typowymi przykładami są grunty rolne, które po podziale stały się zbyt małe do opłacalnej uprawy, działki o trudnym do zagospodarowania kształcie, a także nieruchomości pozbawione dostępu do drogi publicznej.
Nieskuteczne będą argumenty związane z pogorszeniem komfortu życia, takie jak hałas czy tymczasowe niedogodności związane z budową, utrudniony przejazd. Kluczowym kryterium jest trwała utrata możliwości użytkowania zgodnie z pierwotnym przeznaczeniem.
Jak widzisz, każdy przypadek będzie rozpatrywany indywidualnie. Każdy będzie inaczej interpretował zapis ustawy o transporcie kolejowym.
Warto zatem zadbać o staranne przygotowanie wniosku i zgromadzenie odpowiednich dokumentów potwierdzających dotychczasowe użytkowanie nieruchomości, aby zwiększyć szanse na pozytywne rozpatrzenie sprawy.
Orzecznictwo sądowe o resztówkach
Procedura wykupu resztówki po wywłaszczeniu kolejowym
Twój wniosek o wykup ruszył procedurę.
Inwestor kolejowy nie jest związany żadnym ustawowym terminem odpowiedzi. W praktyce, możesz długo nie otrzymać wiadomości zwrotnej.
Jeżeli inwestor kolejowy będzie zainteresowany wykupem, zamówi wycenę u uprawnionego rzeczoznawcy, który sporządza operat szacunkowy.
Obliczona wartość nieruchomości stanowi podstawę do ustalenia kwoty, za jaką może zostać wykupiona resztówka.
Trzeba przy tym pamiętać, że wycena będzie odpowiadała wartości nieruchomości. Zatem, w odniesieniu do tej samej miary powierzchni, może być dużo niższa niż w przypadku fragmentu wycenianego na potrzeby wywłaszczeń.
Jaki jest formalny sposób nabycia resztówki?
Nabywanie resztówki odbywa się na drodze cywilnoprawnej, jako zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku złożonego przez właściciela lub użytkownika wieczystego tej nieruchomości i po zaakceptowaniu oferty cenowej przez stronę sprzedającą.
Oferta jest sporządzana w oparciu o wycenę wartości nieruchomości sporządzonej przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.
UWAGA! Cena resztówki może odbiegać od ceny wywłaszczonej ziemi. Resztówkę wycenia się na inny (często późniejszy) dzień.
Ustawodawca przesądził, że nabycie części nieruchomości następuje za cenę nie wyższą od wartości rynkowej praw do tej nieruchomości ustalonej dla dotychczasowego sposobu zagospodarowania.
Pieniądze za „resztówkę” właściciel musi otrzymać w ciągu 30 dni od dnia zawarcia umowy notarialnej.
Wykup resztówki po wywłaszczeniu kolejowym – powództwo cywilne
Jeżeli inwestor kolejowy odmówi wykupu, właściciel nieruchomości może wytoczyć sprawę sądową o wykup resztówki.
Sprawę sądową o wykup „resztówki” można wytoczyć:
- jeśli inwestor kolejowy odmówi wykupu
- jeśli inwestor kolejowy zaproponuje zbyt niską cenę
Procedura sądowa o wykup „resztówki” wymaga:
- uiszczenia opłaty sądowej,
- złożenia formalnego pozwu wraz z odpowiednimi wnioskami dowodowymi
- przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego;
- oczekiwania na prawomocny wyrok (często miesiące lub lata).
Co robi sąd w procesie o wykup resztówki po wywłaszczeniu kolejowym?
Sąd cywilny ocenia, czy spełnione są warunki określone w przepisach do wykupu nieruchomości. A to oznacza, że interpretuje art. 9t ustawy o transporcie kolejowym.
W ramach prowadzonych przez siebie czynności sąd może ustalić zasady sprzedaży, w tym cenę nieruchomości, powołując biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Specjalista ten określi wartość resztówki.
Prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli inwestora w odniesieniu do wykupu resztówki.
Resztówka po wywłaszczeniu kolejowym – podsumowanie
Nie ma co ukrywać: właściciel nieruchomości zawsze inaczej widzi możliwość dalszego użytkowania „resztówki” niż inwestor.
Dlatego też kwestie związane z nabyciem tzw. resztówek nie zawsze kończą się podpisaniem umowy sprzedaży. Powodem tego stanu rzeczy mogą być zarówno nadmierne oczekiwania właścicieli nieruchomości, jak i ostrożne podejście inwestorów, które wynika z niewystarczającego zabezpieczenia finansowego w budżecie na etapie planowania inwestycji.
Dobrowolne transakcje resztówek zdarzają się stosunkowo rzadko. Tym bardziej, że już na etapie planowania inwestycji trasę planuje się tak, aby uniknąć resztówek.
***
Agata Wysocka
radca prawny
Kiedy piszę ten post, nowelizacja ustawy o transporcie kolejowym jest na etapie prac Senatu. Projekt dotyczy uzupełnienia dotychczasowych regulacji w zakresie ochrony osób dotkniętych skutkami decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, w szczególności tych, które nie są właścicielami ani użytkownikami wieczystymi nieruchomości…[czytaj dalej…]