Słuszne odszkodowanie za wywłaszczenie kolejowe to temat szczególnie bliski właścicielom gruntów wywłaszczonych pod kolej. W tym wpisie znajdziesz pełne kompendium wiedzy nt. słusznego odszkodowania za wywłaszczenie pod kolej.
Słuszne odszkodowanie za wywłaszczenie kolejowe
Z artykułu dostępnego tutaj dowiedziałeś się jakie są etapy procedury wywłaszczenia pod kolej. Z doświadczenia wiem, że sen z powiek wywłaszczonym spędza słuszne odszkodowanie.
Jeżeli ktoś zabiera Ci własność, należy Ci się słuszna rekompensata. Już w samej Konstytucji RP jest mowa tym, że (art. 21 Konstytucji RP):
„Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.”
Problem w tym, że żaden przepis nie tłumaczy czym jest słuszne odszkodowanie.
Konstytucja nie precyzuje przy tym, co należy rozumieć, jako „słuszne odszkodowanie”.
Pełne odszkodowanie może nie być słusznym.
Niepełne odszkodowanie może być uznane za słuszne.
Tak można sparafrazować treść wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 lipca 2004 r. (sygn. akt I SK 11/02, OTK-A 2004/7/66)
Właścicielu!
Nikt nie zadba o Twoje odszkodowanie za wywłaszczenie kolejowe.
Urzędnik nie zadba o Twoje odszkodowanie za wywłaszczenie kolejowe.
Rzeczoznawca majątkowy nie zadba o Twoje odszkodowanie za wywłaszczenie kolejowe.
O odszkodowanie zadbaj sam lub z pomocą specjalisty.
Zanim przejdziesz dalej, o wywłaszczeniach kolejowych musisz wiedzieć, że …..
- Twoja nieruchomość zostanie odebrana błyskawicznie, a dopiero w ślad za tym będzie ustalane odszkodowanie. Jeżeli nie przygotujesz się zawczasu albo nie zaktualizujesz adresu w katastrze, możesz być niemiło zaskoczony.
- Procedura ustalania słusznego odszkodowania może trwać długo. Może się okazać, że tory kolejowe już dawno leżą na Twojej działce, a Ty jeszcze nie otrzymałeś odszkodowania.
- Odszkodowanie może być zaniżone. Decyzja o wysokości odszkodowania może Cię niemiło zaskoczyć. Zdarzają się błędy w wycenach.
- Odszkodowanie może nie być słuszne. Nie wystarczy na odbudowę podobnej nieruchomości lub na zakup działki o podobnych parametrach.
- Urzędnicy mogą być nieuprzejmi, a ich decyzji o innej treści niż ustnie zapewniali.
Jak kwestionować wysokość odszkodowania – w skrócie?
Wywłaszczony właściciel nieruchomości ma prawo:
- nie zgodzić się z decyzją administracyjną i złożyć odwołanie;
- zapoznać się z operatem szacunkowym;
- zakwestionować operat szacunkowy;
- zaskarżyć wysokość odszkodowania do sądu administracyjnego;
W takiej sytuacji pomoc specjalisty może być kluczowa.
W jakiej procedurze ustalane jest odszkodowanie za wywłaszczenie kolejowe?
Wszystko odbywa się przed urzędami.
Nie ma potrzeby składania pozwu o odszkodowanie do sądu cywilnego.
Odszkodowanie za wywłaszczenie kolejowe jest ustalane w odrębnej procedurze administracyjnej, która ma dwie instancje administracyjne. Jeżeli uważasz odszkodowanie za niesłuszne, masz prawo składać odwołanie, a dalej skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Kto wylicza odszkodowanie za wywłaszczenie pod kolej?
Wysokość odszkodowania ustala Urząd na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.
De facto więc odszkodowanie wylicza rzeczoznawca majątkowy zatrudniony przez urząd.
Rzeczoznawca majątkowy ma ścisłe wytyczne wg. ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym.
Wyceny wywłaszczonej nieruchomości wykonuje się:
- według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ pierwszej instancji oraz;
- według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.
- zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz;
- zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości.
Rola rzeczoznawcy majątkowego w określaniu odszkodowania
Rzeczoznawca majątkowy odgrywa kluczową rolę w określaniu odszkodowania za wywłaszczenie. Na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego organ administracji ustala wysokość należnego odszkodowania.
A zatem kluczem do słusznego odszkodowania jest rzetelny operat szacunkowy.
Zadaniem wywłaszczonego jest zapoznanie się z operatem szacunkowym możliwie jak najszybciej i poddanie operatu krytycznej i rzetelnej ocenie.
Zdarza się, że operaty zawierają błędy. Zarówno merytoryczne, jak i formalne, które prowadzą do niesłusznego odszkodowania.
Odszkodowanie za wywłaszczenie jest równe wartości wywłaszczonej nieruchomości
Odszkodowanie za wywłaszczenie jest równe rynkowej wartości Twojej nieruchomości. Rynkowa wartość to nie zawsze cyfra, którą masz w głowie.
Co oczywiste, urzędnik samodzielnie nie liczy wartości rynkowej nieruchomości. Urzędnicy zlecają wycenę rzeczoznawcom majątkowym.
Jeżeli pod kolej zabiera Ci się tylko kawałek gruntu, to dochodzi po podziału działki (a to się dzieje mocą decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej ULLK). Wówczas wycenie podlega tylko ten „zabrany” kawałek gruntu.
Nie wycenia się utraty wartości działki, która pozostała w Twoich rękach.
Czy cena za metr kwadratowy będzie taka sama u wszystkich wywłaszczonych pod kolej?
Nie daj się zwieść wrażeniu, że „inni dostali więcej za metr”.
Wartość nieruchomości (czyli ostatecznie odszkodowanie za wywłaszczenie) ustalana jest każdorazowo indywidualnie, dla danej inwestycji nie ma odgórnie ustalonych cenników.
To, że kilka sąsiadujących działek będzie zajęte pod tory kolejowe nie oznacza, że wszyscy otrzymają takie samo odszkodowanie.
O tym, ile jest warta Twoja nieruchomość w dużej mierze decyduje jej przeznaczenie. Inne determinanty wyceny to np. stan zagospodarowania, kształt, istniejące służebności, droga dojazdowa, ukształtowanie terenu itp.
Czy rzeczoznawca zatrudniony przez urząd wycenia rzetelnie?
Z założenia, tak. Do specustawy kolejowej stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i wszystkie zasady pracy rzeczoznawców majątkowych.
Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania wyceny:
- zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa,
- ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz
- z zasadami etyki zawodowej,
- kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.
Z założenia rzeczoznawca majątkowy ma być bezstronny, rzetelny i niepodatny na wpływy i sugestie.
Czy urząd ustali inne odszkodowanie niż rzeczoznawca w operacie?
Urząd nie może ustalić innego odszkodowania niż rzeczoznawca majątkowy w operacie. Naraziłby się na zarzut orzekania niezgodnie ze specustawą.
Ta zasada działa w obie strony, tzn. urząd samodzielnie nie może obniżyć ani zwiększyć odszkodowania.
Słuszne odszkodowanie musi zostać ustalone w drodze koronnego dowodu – operatu szacunkowego.
Czy rzeczoznawca majątkowy przyśle Ci operat szacunkowy?
Nie spodziewaj się przesyłki listowej z operatem szacunkowym.
W sprawie odszkodowawczej rzeczoznawca sporządza jeden egzemplarz operatu i doręcza go do akt sprawy, tzn. prześle go wojewodzie.
Musisz samodzielnie pozyskać kserokopię operatu. Zrób to jak najszybciej, by zwiększyć szansę na słuszne odszkodowanie.
Czy urząd prześle Ci operat szacunkowy?
Nie spodziewaj się przesyłki listowej z operatem szacunkowym.
Musisz samodzielnie pozyskać kserokopię operatu podczas wizyty w urzędzie lub poprosić o wersję cyfrową.
Jak zapoznać się z treścią operatu szacunkowego?
– w urzędzie wojewódzkim, przeglądając samodzielnie akta sprawy;
– złóż wniosek o elektroniczną wersję operatu szacunkowego.
Czy możesz negocjować odszkodowanie za wywłaszczenie kolejowe?
Ustawa o transporcie kolejowym nie przewiduje rokowań.
Umiejętności negocjacyjne nie przydadzą się w tej procedurze. Kwota ustalana jest urzędowo i jest narzucona odgórnie.
Wywłaszczenia kolejowe uregulowano na podobieństwo specustawy drogowej. To znaczy, że najpierw następuje zabór własności, co umożliwia budowę infrastruktury, a dopiero później, w odrębnej procedurze następuje określenie odszkodowania.
Co robić przed otrzymaniem decyzji o odszkodowaniu? Czyli co zrobić z niekorzystnym operatem?
Pomiędzy powstaniem operatu szacunkowego a decyzją Wojewody może minąć kilka dni lub tygodni i to najlepszy czas na odpowiednią reakcję.
Wiesz już, że Urząd nie przyzna odszkodowania innego niż w operacie.
Uzbrojony w tę wiedzę reaguj natychmiast.
Zalecam kilkukrotną lekturę operatu. Czytaj ze zrozumieniem.
Jak powinien wyglądać poprawny operat szacunkowy?
Sprawdź samodzielnie operat pod względem formalnym. Elementy, jakie musi zawierać właściwie sporządzony operat szacunkowy, określa § 79 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.
Samodzielnie sprawdź termin ważności operatu.
Jeżeli szykuje się niesłuszne odszkodowanie, to najlepszy moment (przed decyzją pierwszej instancji) na konsultację z osobą znającą się na wycenie nieruchomości.
To też czas na edukację. Skuteczna walka o słuszne odszkodowanie wymaga wiedzy merytorycznej z dwóch obszarów: prawa oraz wyceny nieruchomości. Tylko rzetelna wiedza o wartości własnej nieruchomości, zasadach wyceny, procedurze prowadzenia postępowania, wnoszenia uwag i środków zaskarżenia zabezpiecza interesy wywłaszczonego pod inwestycję kolejową.
Odwołanie od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie kolejowe
Ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie kolejowe następuje w formie decyzji administracyjnej wydanego przez wojewodę.
Jeżeli nie zgadzasz się z wysokością ustalonego odszkodowania i uznajesz je za niesłuszne, masz prawo odwołać się do Ministra.
Odwołanie trzeba złożyć w ciągu 14 dni od daty doręczenia decyzji ustalającej odszkodowanie.
Odwołanie kierujesz do wojewody, on przekaże je do Ministra.
Minister jako organ drugiej instancji ma prawo uchylić niepoprawną decyzję i skierować sprawę do ponownego rozpoznania.
Uwaga! Odwołanie jest rozpatrywane przez urząd. Nie należy składać odwołania do sądu. Sąd powszechny nie będzie się taką sprawą zajmował.
Czy wystarczy lakoniczne odwołanie w sprawie odszkodowania za wywłaszczenie?
W sprawie odszkodowania za wywłaszczenie odradzam pozostawienia sprawy samej sobie.
Moim zdaniem dobre odwołanie to tylko takie, które skutecznie podważy operat szacunkowy.
Tu nie wystarczy zdanie: „Odszkodowanie jest zaniżone.”
Aby skutecznie zaskarżyć operat szacunkowy, należy napisać je językiem wyceny. Czyli językiem, który łączy zasady rynku nieruchomości oraz prawa.
Nierzadko trzeba poprzeć odwołanie orzecznictwem sądowoadministracyjnym.
Możesz również do odwołania dołączyć kontroperat.
Jak widzisz, odwołanie (i inne dalsze pisma, np. skarga do sądu WSA) wymagają specyficznej wiedzy.
Co zrobić z niesłuszną decyzją Ministra?
Jeżeli w Twojej sprawie minister utrzyma w mocy decyzję wojewody, masz prawo złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Ale uwaga! Jeżeli odwołanie nie przyniosło efektu, to oznacza, że decyzja o odszkodowaniu jest już ostateczna.
Zgodnie z przepisami, powinieneś otrzymać odszkodowanie w ciągu 14 dni od dnia, kiedy decyzja o ustaleniu odszkodowania stała się ostateczna.
Czy po wypłacie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości można nadal walczyć o wyższe odszkodowanie?
Może się zdarzyć, że otrzymasz odszkodowanie, a nadal będzie biegł termin na złożenie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego od decyzji ministra.
Jeśli organ drugiej instancji (minister) utrzyma w mocy decyzję organu pierwszej instancji, to decyzja nabiera waloru ostateczności. Ostateczna decyzja jest podstawą wypłaty całości środków w ustalonej kwocie, ale strona może w stosunku do niej złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Pozostaje jeszcze tryb nadzwyczajny. Ale można go użyć w sytuacjach (nomen omen) nadzwyczajnych, określonych w kodeksie postępowania administracyjnego. Nadzwyczajne środki zaskarżenia przysługują w wyjątkowych sytuacjach.
Niestety, słuszne odszkodowanie nie jest tożsame z odszkodowaniem pełnym. W postępowaniu administracyjnym ustalane jest odszkodowanie w wysokości rynkowej wartości utraconego prawa, najczęściej prawa własności nieruchomości. Utraconego, czyli przejętego na rzecz uprawnionego podmiotu po podziale.
Odszkodowanie nie uwzględnia zatem skutków podziału i samej inwestycji takich jak: obniżenie wartości pozostałej nieruchomości, likwidacji przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego, utraconych dochodów, pogorszenia jakości życia itd. Na gruncie obecnie obowiązujących przepisów nie ma możliwości dochodzenia odszkodowania za takie skutki.
Pozostałe roszczenia strona musi formułować już na gruncie innych obowiązujących przepisów, np. kodeksu cywilnego, w odrębnej procedurze cywilnej. Ma prawo żądać naprawienia szkody wyrządzonej bezprawnym działaniem, np. zniszczenia mienia, zajęcia działki nie objętej wywłaszczeniem itd. Samo wywłaszczenie nieruchomości nie jest bezprawne.
Czy do odwołania od odszkodowania można składać dowody?
Do odwołania dołącz wszystkie dokumenty, jakie potwierdzą Twoje stanowisko.
Może warto dołączyć kontroperat?
Albo decyzję o warunkach zabudowy?
Faktury i kosztorysy?
Dołącz wszystko, co może wpłynąć na wycenę.
Właściciel nieruchomości jest stroną postępowania, co daje mu prawo (ale nie obowiązek) czynnego udziału. W ramach tego prawa można wypowiadać się w sprawie i dostarczać materiał dowodowy.
Jak wypłacane jest odszkodowanie?
Odszkodowania staramy się wypłacać na rachunek bankowy.
Aby przyspieszyć wypłatę, w piśmie wskaż poprawny rachunek.
Można też poczekać, aż urząd pisemnie zobowiąże Cię do podania tego numeru.
Jakie odszkodowanie za kolej? Słuszne!
Podsumowując: odszkodowanie za wywłaszczenie pod kolej ma być słuszne . Oznacza to, że wysokość odszkodowania nie może być niższa niż wartość odjętych praw.
Odszkodowanie musi zostać określone w prawidłowej procedurze.
Zaniżona wartość odszkodowania wymaga interwencji i konsultacji ze specjalistą.
Wywłaszczenie jest skomplikowane. Ustalenie odszkodowania często łączy się z emocjami.
Teoretycznie prawo gwarantuje przyznanie „słusznego” odszkodowania. Ale z doświadczenia wiem, że urzędnicy się mylą.
Rzeczoznawcy majątkowi się mylą.
Niekiedy nawet drobne uchybienia mogą wpłynąć na dokładność wyceny, w efekcie kwota odszkodowania bywa zaniżona.
Słuszne odszkodowanie za wywłaszczenie kolejowe – w pigułce
Podstawa prawna wywłaszczeń
Konstytucja RP (art. 21) stanowi:
„Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.”
Problem w tym, że przepisy nie definiują, czym dokładnie jest „słuszne odszkodowanie”. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 20 lipca 2004 r. (I SK 11/02) wskazał, że:
- pełne odszkodowanie nie zawsze musi być słuszne,
- a niepełne – w pewnych sytuacjach może być uznane za słuszne.
Dlaczego musisz zadbać o swoje odszkodowanie?
- Urzędnik nie zrobi tego za Ciebie.
- Rzeczoznawca majątkowy działa w oparciu o przepisy, ale nie reprezentuje Twojego interesu.
- To Ty – samodzielnie lub z pomocą prawnika – musisz pilnować, aby odszkodowanie było rzetelne.
Jak wygląda procedura wywłaszczenia?
- Najpierw zabór nieruchomości – decyzja lokalizacyjna powoduje, że tracisz własność.
- Dopiero później ustalane jest odszkodowanie – w odrębnym postępowaniu administracyjnym.
- Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy.
- Wysokość odszkodowania ustala urząd na podstawie tego operatu.
⚠️ Urząd nie może samodzielnie zmienić kwoty – ani jej obniżyć, ani podwyższyć. Kluczowy jest więc operat szacunkowy.
Na co uważać?
- Odszkodowanie może być zaniżone.
- Operaty zawierają błędy (merytoryczne i formalne).
- Nie uwzględnia się spadku wartości pozostałej części działki.
- Nie ma możliwości negocjacji – kwota jest narzucona urzędowo.
Jak reagować?
- Jak najszybciej zapoznaj się z operatem (w urzędzie lub wnioskując o kopię).
- Sprawdź, czy spełnia wymogi formalne (§ 79 rozporządzenia z 5.09.2023 r.).
- W razie wątpliwości skonsultuj się ze specjalistą i rozważ kontroperat.
Odwołania i skargi
- Od decyzji wojewody możesz odwołać się do Ministra (14 dni od doręczenia).
- Jeśli Minister utrzyma decyzję, pozostaje skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
- Nawet po wypłacie odszkodowania możesz jeszcze złożyć skargę do WSA, jeśli termin biegnie.
- W wyjątkowych sytuacjach dostępne są nadzwyczajne środki zaskarżenia.
Jakie dokumenty warto dołączyć do odwołania?
- Kontroperat,
- decyzję o warunkach zabudowy,
- faktury, kosztorysy, inne dowody wpływające na wartość nieruchomości.
Wypłata odszkodowania za wywłaszczenie
- Najczęściej przelewem na rachunek bankowy (warto podać numer wcześniej).
- Powinna nastąpić w ciągu 14 dni od uprawomocnienia się decyzji.
Podsumowanie
- Odszkodowanie za wywłaszczenie kolejowe musi być słuszne, czyli odpowiadać wartości odebranych praw.
- Kluczowym dokumentem jest operat szacunkowy – od jego jakości zależy wysokość odszkodowania.
- Masz prawo odwoływać się i przedstawiać własne dowody.
- Warto działać szybko i świadomie, najlepiej z pomocą specjalisty.
Obrazek w poście pochodzi z Pixabay
autor:
Agata Wysocka
radca prawny
***
Procedura wywłaszczenia pod kolej z perspektywy właściciela nieruchomości
O wywłaszczeniach napisano już dużo. Ale o wywłaszczeniach kolejowych, z ich specyfiką, trudno szukać informacji. Na początku musisz wiedzieć, że wywłaszczenie – wywłaszczeniu nierówne. Inne przepisy dotyczą wywłaszczeń pod drogi, inne, pod obronność. Ja skupiam się na wywłaszczeniu…[czytaj dalej…]