Sprzeciw od decyzji SKO – aktualizacja stawki za użytkowanie wieczyste

Sprzeciw od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) nie jest pozwem, a wywiera skutki jak pozew.

Sprzeciw od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) należy złożyć w terminie 14 dni.

Sprzeciw od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) to  pismo, które rozpoczyna tzw. cywilny etap batalii o aktualizację stawki rocznej za użytkowanie wieczyste.

Napisanie prawidłowego sprzeciwu od decyzji SKO może zaważyć na późniejszych losach sprawy. Przeczytaj.

Co się dzieje przed sprzeciwem?

Aby mówić o sprzeciwie od decyzji SKO, to najpierw musi zostać wydana decyzja SKO.

Ta decyzja SKO jest niekorzystna dla użytkownika wieczystego, dlatego decyduje się wszcząć cywilny (sądowy) etap sprawy o aktualizacji stawki.

To oznacza, że użytkownik zdołał już złożyć wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, a SKO odmówiła mu racji. 

Tutaj znajdziesz pełne kompendium wiedzy o postępowaniu w sprawie aktualizacji stawki za użytkowanie wieczyste.

Sprzeciw od decyzji SKO – dziwoląg prawny

Sprawdzanie aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste jest przykładem procedury dwustopniowej, o charakterze mieszanym.

Procedura ma dwa etapy, a mieszanie polega na tym, że pierwszy etap ma charakter urzędowy (administracyjny), a drugi etap ma charakter cywilnoprawny.

Sprzeciw do SKO nazywam dziwolągiem, ponieważ łączy w sobie elementy odwołania administracyjnego i pozwu cywilnego jednocześnie.

Z założenia etap pierwszy (przed SKO) ma charakter mediacyjny i nawet przewiduje się możliwość zawarcia ugody pomiędzy użytkownikiem wieczystym a właścicielem gruntu.

Sprzeciw od orzeczenia SKO nie jest środkiem odwoławczym, lecz żądaniem przekazania sprawy na drogę procesu cywilnego.

Sprzeciw od decyzji SKO  wywołuje podwójny skutek:

• po pierwsze, stanowi żądanie przekazania sprawy do sądu powszechnego,
• po drugie, powoduje utratę mocy orzeczenia SKO w całości, chyba że sprzeciw dotyczy tylko rozstrzygnięcia o kosztach.

Poprzez wniesienie sprzeciwu strona wyraża wolę rozpoznania sprawy przed sądem powszechnym, który w żaden sposób nie odnosi się do orzeczenia kolegium i nie jest nim związany. Wyznacznikiem zakresu orzekania jest pierwotny wniosek, który wywiera skutki pozwu.

Jaka decyzja SKO jest niekorzystna?

SKO może wydać dwa rozstrzygnięcia niekorzystne dla użytkownika wieczystego nieruchomości:

• uwzględni w całości wartość nieruchomości przyjętą przez organ i wniosek oddali;
• samodzielnie dokona ustalenia nowej opłaty (najczęściej w oparciu o operat szacunkowy organu), a wycena będzie nadal zbyt wysoka.

Sprzeciw od decyzji SKO – wymogi formalne

Ustawa nie określa wymogów formalnych, jakim powinien odpowiadać sprzeciw.

Ale pośrednio wiemy, że sprzeciw powinien spełniać wymagania określone w art. 63 KPA (art. 79 ust. 7 u.g.n.).

Sprzeciw od decyzji SKO  powinien zawierać co najmniej wskazanie osoby, od której pochodzi, jej adres i żądanie oraz czynić zadość innym wymaganiom ustalonym w przepisach szczególnych.

Termin: użytkownik wieczysty ma 14 dni na złożenie sprzeciwu od dnia doręczenia decyzji SKO.

Uchybienie przez właściciela nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, który wypowiedział wysokość opłaty rocznej lub przez użytkownika wieczystego terminowi 14 dni do wniesienia sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego (art. 80 ust. 1 u.g.n.) powoduje odrzucenie sprzeciwu.

Użytkownik wieczysty składa sprzeciw do SKO, które wydało zaskarżoną decyzję. Kolegium przesyła wówczas akta sprawy wraz z wniesionym sprzeciwem do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Wartość przedmiotu sporu

Sprzeciw od decyzji SKO rozpoczyna sprawę sądową, która podlega klasycznej opłacie sądowej.

Wartością przedmiotu sporu (zaskarżenia) jest różnica pomiędzy wysokością nowej i dotychczasowej wysokości opłaty rocznej.

Opłata sądowa wynosi 5% tej wartości.

Aktualizacja stawki – etap sądowy

Etap sądowy, rozpoczęty sprzeciwem od decyzji SKO, prowadzony jest na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli złożysz sprzeciw, to orzeczenie SKO traci moc, nawet wówczas, gdy sprzeciw dotyczy tylko jego części.
Trwa proces, który różni się od „typowego procesu” rozkładem ciężaru dowodu.

Co to oznacza?

Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki aktualizacji opłaty rocznej, spoczywa na „właściwym organie”, czyli właścicielu nieruchomości, będącym stroną pozwaną.

To urząd ma udowodnić, że wzrosła wartość rynkowa nieruchomości.

Koronny dowód, czyli operat szacunkowy

Kluczowym dowodem w sprawie jest opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego, mająca na celu ustalenie, czy zaszła przesłanka do aktualizacji opłaty, czyli zmiana wartości nieruchomości.

Wobec sporu w doktrynie (i ciężąru dowodu, o którym napisałam wyżej), ja zawsze zalecam, aby użytkownik wieczysty złożył wniosek dowodowy o dopuszczenie takiego dowodu z opinii biegłego sądowego.

Operat szacunkowy w sprawie aktualizacji podlega szczególnym wymaganiom. Wycena na potrzeby aktualizacji różni się od „typowej” wyceny, a więcej o tym przeczytasz w tym artykule.

Prywatne ekspertyzy opracowane na zlecenie stron nie są dowodem z opinii biegłego, lecz stanowią tzw. dowody prywatne. Nie mogą zatem zastąpić dowodu z opinii biegłego.

Co kwestionujesz? Wzrost wartości czy zmianę stawki?

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, w zależności od przeznaczenia gruntu, waha się od 0,3% do 3% jej ceny.

Jeżeli we wniosku o ustalenie zakwestionowałeś wyłącznie wzrost wartości nieruchomości, to na etapie sądowym nie jest dopuszczalne rozszerzenie sprawy o zmianę stawki procentowej. Zob. wyrok SN z 6.12.2007 r. (IV CSK 326/07).

Korzystnie wypowiedział się Sąd Najwyższy (Wyrok SN z 7.04.2011 r. (IV CSK 427/10): użytkownik wieczysty, który w postępowaniu przed samorządowym kolegium odwoławczym zakwestionował jedynie podwyższenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ze względu na wzrost wartości nieruchomości, choć aktualizacja opłaty obejmowała także podwyższenie stawki procentowej, może na etapie postępowania sądowego kwestionować także zasadność podwyższenia tej stawki. Uzasadniając swoje stanowisko, Sąd Najwyższy słusznie argumentuje, że gdy od początku przedmiotem postępowania aktualizacyjnego był wzrost wysokości opłaty zarówno ze względu na wzrost wartości nieruchomości, jak i podwyższenie stawki procentowej opłaty użytkownik wieczysty, wszczynając postępowanie administracyjne, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., wyczerpał tym samym obligatoryjny tryb takiego postępowania co do obu podstaw aktualizacji opłaty, niezależnie od tego, czy swoimi zarzutami objął je obie, czy tylko jedną z nich.

Sprawa trwa, a użytkownik płaci wyższą stawkę

Przypominam: złożenie wniosku do SKO nie zwalnia użytkownika wieczystego z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości.

Składasz sprzeciw od decyzji SKO, ale płacisz musisz płacić stawkę roczną w  wysokości  zaoferowanej w wypowiedzeniu.

***

Agata Wysocka radca prawny