Wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona to oficjalna nazwa odwołania od podwyżki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. To pierwszy oficjalny dokument rozpoczynający procedurę kwestionowania podwyżki. O całej procedurze napisałam osobny wpis, dostępny tutaj >>.
Ten tekst przyda się użytkownikowi wieczystemu, który ma przed sobą wybór: odwoływać się? I w jaki sposób zrobić to dobrze? Znając niuanse prawne, możesz uniknąć w przyszłości przykrych niespodzianej. Wniosek musi spełniać określone wymogi formalne i merytoryczne, żeby mógł odnieść oczekiwany skutek.
Wypowiedzenie stawki rocznej za użytkowanie wieczyste
Prawo użytkowania wieczystego jest prawem odpłatnym. Właściciel gruntu otrzymuje od użytkownika wieczystego corocznie opłaty. Urząd chce otrzymywać opłaty adekwatne do realnej wartości nieruchomości gruntowej. Jeżeli wartość się zmieni, urząd dokonuje aktualizacji poprzez formalne pisemne wypowiedzenie dotychczas ustalonej wysokości opłaty. Musi to nastąpić przed 31 grudnia roku poprzedzającego rok, w którym ma obowiązywać nowa opłata.
Wypowiedzenie to niepozorne pismo, które nieco przypomina decyzję, ale w jego tytule nie znajdziesz słowa „decyzja”.
W wypowiedzeniu, urząd przedstawia użytkownikowi wieczystemu ofertę z nowo ustaloną wysokością opłaty. Wypowiedzenie zawiera pouczenie, jak użytkownik może zakwestionować to wypowiedzenie.
Do wypowiedzenia dołączana jest także informacja o wartości nieruchomości oraz dane na temat miejsca, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym, który był podstawą do ustalenia wartości nieruchomości. Cały proces doręczenia wypowiedzenia odbywa się zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego, co zapewnia jego prawidłowość i przewidywalność.
W wypowiedzeniu rzadko można znaleźć informację o poprzedniej aktualizacji stawki za użytkowanie wieczyste. To uniemożliwia, tak na pierwszy rzut oka, sprawdzić czy urząd zachowała minimalne odległości czasowe (3 lata) pomiędzy aktualizacjami.
W wypowiedzeniu nie znajdziesz nazwiska rzeczoznawcy majątkowego, który wyceniał grunt na cele użytkowania wieczystego.
Trudno też szukać informacji o pełnej procedurze odwoławczej. Wprawdzie dowiesz się o przysługującym Ci prawie odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, ale ani słowem urząd nie wspomni o dalszej ścieżce: sprzeciwie do sądu powszechnego.
Zapisz datę doręczenia otrzymania wypowiedzenia! Właśnie rozpoczął bieg termin na złożenie wniosku!
Wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona – co to?
„Odwołanie się” od urzędowego wypowiedzenia stawki rocznej za użytkowanie wieczyste w procedurze aktualizacji nazywa się, zgodnie z art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona. I takim słownictwem warto się posługiwać. Jest to tytuł żywcem wzięty z ustawy.
Wniosek składa na piśmie użytkownik wieczysty niezadowolony z podwyżki opłaty.
Wniosek rozpoczyna administracyjny etap aktualizacji.
Przejdźmy do rzeczy:
Użytkownik wieczysty posiada prawo, by w ciągu 30 dni od daty otrzymania wypowiedzenia, złożyć w formie pisemnej, w dwóch egzemplarzach, wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości. Wniosek ten powinien zawierać postulat o stwierdzenie, że dokonana aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona, lecz w innej wysokości niż zaproponowana.
Wniosek składa się poprzez właściwy organ, który przeprowadził aktualizację, i kieruje go przeciwko właścicielowi nieruchomości. Wniosek kieruje sprawę do SKO (Samorządowego Kolegium Odwoławczego). Celem postępowania przed SKO jest polubowne załatwienie sprawy w drodze ugody i w tym celu przeprowadzona zostaje rozprawa.
Termin na złożenie wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona
Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do SKO wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się za pośrednictwem właściwego organu. Liczy się data nadania listu za pośrednictwem poczty.
Zauważ: w wypowiedzeniu Urząd poinformuje Cię o faktu wykonania operatu, ale Ci go nie doręczy. Aby zapoznać się z operatem szacunkowym, od użytkownika wieczystego wymagana jest aktywność: osobista wizyta w urzędzie lub złożenie pisemnego wniosku o udostępnienie operatu. To może zająć kilka dni.
Wniosek o ustalenie że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona – wymogi formalne
Termin: 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia.
Sposób złożenia wniosku: za pośrednictwem właściwego organu.
Forma: pisemna.
Ile egzemplarzy? Dwa.
Wskaż przeciwnika: właściciela nieruchomości.
UWAGA! Wniosek o ustalenie niezasadności wysokości dokonanej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i zaoferowania opłaty rocznej w nowej wysokości w wypadku wniesienia sprzeciwu od orzeczenia właściwego miejscowo samorządowego kolegium odwoławczego zastępuje pozew, jaki wnoszony jest w sprawach cywilnych. W związku z tym warto już na etapie składania takiego wniosku zadbać, aby spełnione zostały niezbędne wymogi pozwu w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
kolegium odwoławczego.
Nieuzasadniona czy uzasadniona w innej wysokości – jaka jest różnica?
Użytkownik wieczysty może kwestionować samą dopuszczalność zmiany wysokości opłaty rocznej ustalenie tej opłaty w ustalenie tej opłaty w wysokości, która nie jest – jego zdaniem – adekwatna do aktualnej wartości nieruchomości uznając, że wartość ta jest inna niż podana w wypowiedzeniu.
W postępowaniu o ustalenie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego kognicja sądu obejmuje dokonanie oceny skuteczności wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty, a jej zakres jest zależny od treści zgłoszonego żądania. Przepis art. 78 ust. 2 u.g.n. wyraźnie różnicuje wniosek użytkownika, kierowany do samorządowego kolegium odwoławczego o ustalenie, czy aktualizacja jest nieuzasadniona, od wniosku, czy jest uzasadniona w innej wysokości, o czym świadczy wprowadzenie alternatywy rozłącznej („albo”). Każdorazowo zatem strona powodowa powinna dostosować żądanie pozwu do podstawy faktycznej powództwa, tj. twierdzeń i okoliczności faktycznych, na podstawie których żąda udzielenia ochrony prawnej.
Wyrok SA w Warszawie z 28.3.2018 r., VI ACa 1724/16
UWAGA! Już we wniosku musisz jasno sprecyzować, jaki jest zakres tego wniosku. Każdy zakres wymaga innej argumentacji. Zdecyduj, który wniosek składasz:
- wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona; wówczas wytykasz błędy takie jak: błędne doręczenia, brak upływu 3 lat od ostatniej aktualizacji, nieaktualny operat szacunkowy, aktualizacja dotyczy części nieruchomości, zamiast całości itp.
- wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest uzasadniona w innej wysokości (niższej, rozumie się :); wówczas wytykasz zasadniczo wady operatu szacunkowego.
Na późniejszym etapie zmiana zakresu wniosku nie jest możliwa!
Jak dobrze określić strony we wniosku?
We wniosku o ustalenie że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona należy wskazać właściciela nieruchomości. Pamiętaj, że w imieniu właściciela nierzadko działa organ uprawniony do jego reprezentacji. Nie pomyl urzędów!
Jeżeli właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, to reprezentuje go starosta. Ale nie wskazuj starosty, ponieważ to będzie błąd formalny.
Wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, powinien być złożony przeciwko właścicielowi (Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego), nie zaś przeciwko organowi reprezentującemu właściciela (staroście, prezydentowi, burmistrzowi, wójtowi czy zarządowi powiatu).
Jeden wniosek – jedna nieruchomość
Jeżeli jesteś użytkownikiem wieczystym więcej niż jednej nieruchomości, urząd może aktualizować opłaty za wszystkie, jednocześnie. Dopuszczalne jest, aby w jednym piśmie wypowiadał dotychczasowej stawki za kilka nieruchomości. Wówczas będzie wskazywał opłaty dla każdej nieruchomości odrębnie.
Wniosek użytkownika (o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości) musi dotyczyć jednej nieruchomości. Nie wolno złożyć zbiorczego wniosku.
Pamiętając, że przedmiot prawa użytkowania wieczystego musi pokrywać się z przedmiotem własności objętym księgą wieczystą, formułuj wniosek dla każdej z nieruchomości osobno, zachowując formalizm każdego wniosku, w tym termin, liczbę egzemplarzy, tryb i formę wnoszenia wniosku.
Rozprawa przed SKO
Zasadniczo, celem wniosku jest wszczęcie postępowania przed SKO i zawarcie ugody z właścicielem gruntu, na rozprawie. Cóż. Nie warto liczyć na to, że urząd zgodzi się na przyznanie wartości gruntu niższej aniżeli wynika to z operatu szacunkowego. Byłaby to zgoda na ograniczenie dochodów budżetowych.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyznacza rozprawę. Rozprawa odbywa się w budynku urzędu i ma inne rygory niż rozprawa przed sądem. SKO orzeka w składzie trzyosobowym. Wprawdzie sporządza się z niej lakoniczny protokół, ale przebieg rozprawy nie jest nagrywany.
Na rozprawę wzywani są: wnioskodawca (czyli użytkownik wieczysty) oraz przedstawiciele organu administracji. Często SKO wzywa na rozprawę rzeczoznawcę, z którym można wejść na żywo w polemikę na temat operatu szacunkowego.
Warto potraktować tę rozprawę jako ostatnią szansę na zawarcie porozumienia albo forsowanie nowej wyceny. Nie ma formalnych przeszkód, aby na tym etapie doszło do ponownego szacowania.
Jeśli nie dojdzie do zawarcia ugody, SKO wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku użytkownika wieczystego lub ustala opłatę roczną w nowej wysokości, która jest wynikiem poczynienia w tym względzie samodzielnych ustaleń SKO. W razie oddalenia wniosku obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu, i to począwszy od dnia 1. stycznia roku następnego po roku, w którym dokonano wypowiedzenia. W przypadku zawarcia ugody lub wydania przez kolegium orzeczenia ustalającego, termin początkowy obowiązywania nowej wysokości opłaty rocznej jest taki sam.
Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Aktualizacja przechodzi na etap sądowy.
Operat szacunkowy – koronny dowód w aktualizacji
W związku z tym, że podstawą do aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest zwiększenie wartości nieruchomości gruntowej, ustalenie nowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego bez zwiększenia wartości nieruchomości jest nieuzasadnione.
Wraz z upływem czasu na rynku nieruchomości pojawiają się wahania koniunktury i cen. Zmienić się może również sama nieruchomość będąca przedmiotem wyceny — może ona zostać poddana przebudowie, rozbudowie, zmianie funkcji, może ulec niekorzystnemu zdarzeniu losowemu czy zniszczeniu.
Operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego jest jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do aktualizacji stawki. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania.
Jak każdy dowód w sprawie, podlega on ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami k.p.a. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.
Powinien jednak mimo wszystko dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.
Pod tym względem operat może zweryfikować również użytkownik wieczysty. Znając specyfikę wyceny do celu aktualizacji (więcej tutaj), można samodzielnie wysnuć pewne wnioski.
Urząd ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia, lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy.
W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 roku stwierdzone zostało, że organy administracyjne oraz sądy rozpatrujące sprawę mają obowiązek ocenić — na podstawie art. 80 k.p.a. — dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego.
Podobnie w wyroku z dnia 4 października 2006 roku Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że o wysokości opłaty decyduje organ administracji, oceniając w procesie decyzyjnym między innymi wartość dowodową operatu i jego wiarygodność. Na organie zatem spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia wszelkich niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego określenia wartości.
Z założenia, operat szacunkowy ma być rzetelny i sporządzony w sposób bezstronny. Zdarzają się jednak błędy. Błądzić jest rzeczą ludzką. Zadaniem użytkownika wieczystego jest, aby w jego sprawie zapobiec aktualizacji stawki na podstawie błędnego operatu.
Orzeczenie SKO wydane po wniosku o ustalenie że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona
Orzeczenie SKO nie jest decyzją administracyjną, dlatego też nie przysługuje od niego odwołanie. Nie jest dopuszczalna na nie skarga do WSA. Podlega ono wykonaniu w drodze egzekucji sądowej, po nadaniu mu klauzuli wykonalności przez kolegium . Skutki prawne orzeczenia SKO obowiązują, począwszy od 1 stycznia roku następującego po tym, w którym dokonano wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej.
Dlatego właśnie przedmiotem ustaleń i ocen kolegium jest wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia dotychczasowej opłaty, a nie na dzień orzekania przez SKO. Opłata roczna ma bowiem odzwierciedlać wartość nieruchomości z dnia, w którym jej publiczny właściciel dokonał wypowiedzenia, ponieważ nie można opłaty tej pobierać w wysokości odniesionej do wartości powstałej po wypowiedzeniu.
Niezależnie od długotrwałości postępowania aktualizacyjnego, wysokość opłaty w wyniku aktualizacji ma być zatem adekwatna do wartości nieruchomości z dnia wypowiedzenia, ponieważ to na ten moment publiczny właściciel nieruchomości wskazuje inną wartość, według której oczekuje pobierania opłaty rocznej
Orzeczenie kolegium, jako akt zawierający rozstrzygnięcie sprawy aktualizacji, pozostaje poza jakąkolwiek kontrolą sądu. Brak sprzeciwu stron postępowania aktualizacyjnego wobec niego oznacza bowiem jego obowiązywanie. Od orzeczenia SKO nie przysługuje odwołanie. Złożenie sprzeciwu powoduje natomiast utratę jego mocy obowiązującej. W obu przypadkach orzeczenie to nie jest poddawane czyjejkolwiek weryfikacji prawnej.
autor:
Agata Wysocka
radca prawny
***
Sprzeciw od decyzji SKO – aktualizacja stawki za użytkowanie wieczyste
Sprzeciw od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) nie jest pozwem, a wywiera skutki jak pozew. Sprzeciw od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) należy złożyć w terminie 14 dni.
Sprzeciw od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) to pismo, które rozpoczyna tzw. cywilny etap batalii o aktualizację stawki rocznej za użytkowanie wieczyste.[czytaj dalej…]