Poniżej znajdziesz wybrane wyroki sądów ws. odszkodowania za wywłaszczenie. Wybór jest subiektywny. Wybrałam takie wyroki sądów, które są zrozumiałe i ważne. Wiem, że przy zaskarżaniu decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie warto posłużyć się treścią rozstrzygnięć sądowych, które zapadły w innych sprawach.
Pamiętaj, że każdy wyrok ws. odszkodowania za wywłaszczenie wydawany jest w innej sytuacji. Lub w oparciu o inna specustawę. Lub w czasie obowiązywania innej treści ustawy.
Zanim użyjesz wyroku, przeczytaj go w całości (nie tylko tezę główną).
Wybrane wyroki: odszkodowanie za wywłaszczenie
wyrok NSA I OSK 965/17 z dnia 17 listopada 2017 r.
„Z zestawienia przedstawionych przepisów (…) wynika zatem, że przedmiotem przejęcia jest nieruchomość lub jej wydzielona część i dlatego odszkodowanie jest należne za to, co jest przedmiotem przejęcia. Nieruchomością, w rozumieniu art. 18 ust. 1 omawianej ustawy, jest bowiem także jej część wydzielona w celu realizacji na niej inwestycji drogowej, która to część podlega przejęciu na rzecz podmiotu publicznoprawnego.
Jeżeli więc, według art. 18 ust. 1 omawianej ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji, to znaczy, że dotyczy to stanu nieruchomości w kształcie terytorialnym wynikającym z tej decyzji, tj. po dokonaniu podziału w celu wydzielenia części przejmowanej pod realizację inwestycji drogowej, za którą należne jest odszkodowanie.”
Uchwała NSA sygn. I OPS 1/24 z 27 maja 2025 r.
„Określenie wartości nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 311), która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, powinno nastąpić na podstawie § 49 ust. 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832), a przed zmianą stanu prawnego na podstawie § 36 ust. 4 uchylonego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555, ze zm.), uwzględniając zasadę korzyści określoną w art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145).”
Wyrok NSA sygn. akt I OSK 986/16 z dnia 8 maja 2018 r.
„Zachowanie spójności systemu prawnego szczególnie w zakresie ochrony własności wymaga, aby w niniejszej sprawie, dokonując oceny zastosowania art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyjaśnić czy transakcje nieruchomościami przyjętymi do porównań za podstawę wyceny były zawierane w warunkach zagrożenia wywłaszczeniem w procedurze poprzedzającej stosowne postępowanie wywłaszczeniowe, czy też nie miały związku z takim postępowaniem. Rację ma bowiem Sąd pierwszej instancji twierdząc, że sam fakt transakcji nieruchomością drogową nie oznacza, że transakcja ta nie spełnia warunków rynkowych. Nie jest jednak dopuszczalne uznanie za transakcję rynkową – w rozumieniu art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – takiej, która została dokonana w podjętej procedurze poprzedzającej zastosowanie wywłaszczenia, skoro taka transakcja nie spełnia wszystkich wymogów określonych w powołanym art. 151 ust. 1.”
Wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2019 r. sygn. akt I OSK 1394/17
W uzasadnieniu wyroku z dnia 11 kwietnia 2019 r. sygn. akt I OSK 1394/17 NSA precyzyjnie wyjaśnił, że rzeczoznawca powinien:
– po pierwsze: określić wartość nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania (czyli przeznaczenia przed wywłaszczeniem, przejęciem z mocy prawa ustalonego np. jako mieszkaniowe, rolne …). Konieczność określenia wartości rynkowej nieruchomości według aktualnego sposobu użytkowania wynika wprost z art. 134 u.g.n.,
– po drugie: określić wartość nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia,
– po trzecie: dokonać porównania tych dwóch wartości w aspekcie ustalenia, czy przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia (drogowe) nie skutkuje zwiększeniem wartości,
– po czwarte: większą z tych dwóch wartości wskazać, jako wartość rynkową nieruchomości będącą podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania.
Wyrok NSA z 25.08.2022 r., sygn. I OSK 1828/19
W aktach sprawy znajduje się jedynie odrębne pismo rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat szacunkowy w dniu 8 lipca 2016 r., opatrzone datą 20 czerwca 2017 r. i zatytułowane: „Klauzula dotycząca Operatu Szacunkowego określenia nieruchomości położonej w W. obecnie przy Al. […] na terenie Osiedla Miasteczko W.”. W treści tego pisma wskazano zaś m.in., że: „Potwierdzam aktualność, opracowanego przeze mnie, Operatu Szacunkowego Rep. Nr […] dotyczącego określenia wartości niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w W., w dzielnicy W. (…).”. Omawiane pismo nie spełnia jednak ustawowego warunku potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego z 8 lipca 2016 r. w sposób określony w art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, skoro stosowna klauzula nie została umieszczona w operacie szacunkowym, jako jego integralna treść dla dopuszczalności wykorzystania tego operatu po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. O ile bowiem operat szacunkowy w terminie jego ważności do 12 miesięcy od daty jego sporządzenia stanowi prawnie określony dowód wartości nieruchomości, o tyle może taki dowód stanowić także po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, jeżeli będzie zawierał w swojej treści klauzulę określoną w art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli gdy klauzula ta będzie umieszczona w tym operacie i jednocześnie zostanie do tego operatu dołączona analiza, o której mowa w powołanym art. 156 ust. 4. Ustawowa dyspozycja umieszczenia omawianej klauzuli w operacie szacunkowym oraz dołączenia do niego powołanej analizy wskazuje bowiem, że zarówno umieszczenie tej klauzuli, jak i dołączenie do operatu powołanej analizy powinno wynikać z treści operatu, skoro po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia wykorzystanie tego operatu jest uwarunkowane wynikaniem z jego treści spełnienia warunków określonych w art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wyrok NSA z 23.01.2023 r., sygn. I OSK 2635/19
Naczelny Sąd Administracyjny dostrzega przy tym problem przedstawionego powyżej rozumienia art. 156 ust. 4 u.g.n. z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. poz. 2109 ze zm.). Zgodnie § 58 ust. 1 tego rozporządzenia, o treści obowiązującej w dniu wydania decyzji przez organ odwoławczy, tj. w dniu 19 lipca 2018 r., w którym organ wiążąco wykorzystał operat szacunkowy z 19 lipca 2016 r., potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następowało poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadczał o aktualności operatu. Treść powołanego § 58 ust. 1, obowiązująca w dniu wiążącego wykorzystania przez organ odwoławczy operatu szacunkowego z 19 lipca 2016 r., była zatem odmienna od treści art. 156 ust. 4 u.g.n. Przypomnieć więc jeszcze trzeba, że według art. 156 ust. 4 u.g.n. klauzulę o potwierdzeniu aktualności operatu szacunkowego należało umieścić w tym operacie i dołączyć do tego operatu analizę potwierdzającą, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Natomiast według powołanego § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (o treści obowiązującej w dniu 19 lipca 2018 r.), klauzulę o potwierdzeniu aktualności operatu szacunkowego należało jedynie dołączyć do tego operatu. Powołany § 58 ust. 1 w ogóle nie normował natomiast warunku dołączania do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty sporządzenia tego operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Określenie warunku i sposobu dołączania powołanej analizy do operatu szacunkowego pozostawało więc wyłączną domeną art. 156 ust. 4 u.g.n.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 grudnia 2022 r. I OSK 2028/19
Sąd administracyjny nie może wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, naruszyłby bowiem wtedy art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może więc dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lipca 2020 r. I OSK 2402/19
Biegły powinien wskazać materiał źródłowy potwierdzający prawidłowość sposobu przypisania wagi cech rynkowych, czyli procentowego wpływu poszczególnych atrybutów (cech) na cenę nieruchomości. Nie jest wystarczające podanie, że wyznaczono je na podstawie badań – obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości na rynku lokalnym oraz cech nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu. Materiały źródłowe są niezbędne, aby można było zweryfikować stanowisko biegłego w tym zakresie, zgodnie z zasadą swobodnej oceny materiału dowodowego. Nie jest to nadmierna ingerencja w sferę wiedzy specjalistycznej. Z doświadczenia życiowego wynika, że rzetelność rzeczoznawców majątkowych w wykonywaniu swoich funkcji, pomimo legitymowania się stosownymi uprawnieniami, zobowiązania do przestrzegania zasad wynikających z przepisów prawa i standardów zawodowych, oraz z zasad etyki zawodowej, oraz zasady bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami) – jest często niewystarczająca. Zatem sporządzone przez nich operaty szacunkowe powinny umożliwiać zainteresowanym ocenę czy ich działania są prawidłowe. Oczywistym jest, że wymóg podania materiału źródłowego nie dotyczy konieczności ujawnienia tajemnicy zawodowej wskazanej w art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wyrok WSA Poznaniu z dnia 3 marca 2022 r. I SA/Po 999/21
W tym miejscu wskazać należy, że w rozpatrywanej sprawie nie zostały podjęte przez stronę skarżącą jakiekolwiek czynności mające na celu weryfikację operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych. Strona skarżąca kwestionując operat nie przedłożyła bowiem kontroperatu, jak również nie złożyła wniosku o weryfikację prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Jednakże organ I instancji w tej sytuacji zobligował rzeczoznawcę majątkowego do odniesienia się do zarzutów zawartych w piśmie strony z (…) maja 2021 r., a dotyczących samego operatu. W związku z powyższym za chybione należy uznać zarzuty skargi odnoszące się do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, którego ustalenia legły u podstaw określenia opłaty adiacenckiej.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 stycznia 2011 r. I OSK 1674/09
Operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie analizy poprawności i logiczności wywiedzionych wniosków. Stosownie do § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Z treści wskazanego przepisu wynika, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przestawiać i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej. Organy administracji publicznej mają obowiązek dokonania wnikliwego sprawdzenia sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2017-02-14 I OSK 1041/15
„Nie ma przeszkód, aby wycena wartości podzielonej działki była sumą działek na nią się składających po podziale, co ma konsekwencje dla wyboru wielkości działek porównywanych.”
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 2017-10-04 IV SA/Po 408/17
„Cena rynkowa nieruchomości podzielonej geodezyjnie to cena jaką można uzyskać za sumę podzielonych działek, a nie cena nieruchomości podzielonej geodezyjnie. Przyjęcie tego ostatniego stanowiska za prawidłowe oznaczałoby fikcję wyceny, poprzez nieuwzględnienie w cenie funkcji i celu podziału poprzez utworzenie działek mniejszych, które mogą być przedmiotem obrotu prawnego.”
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2017-11-17 I OSK 210/16
„Określenie wartości nieruchomości po jej podziale najpełniej odzwierciedla suma wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku tego podziału.”
Skarga do WSA (Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego) rozpoczyna etap walki o słuszne odszkodowanie za wywłaszczenie kolejowe. Skarga do WSA jest naturalnym następstwem niezadawalającej decyzji II instancji.
Wyjaśnijmy: znajdziesz tutaj wskazówki o skardze do WSA na decyzję o odszkodowaniu za wywłaszczenie.
Ten wpis nie jest o skardze na decyzję ULLK, o której więcej przeczytasz tutaj. Tamże odradzam odwoływanie się od decyzji ULLK.