Najwyższa Izba Kontroli udostępniła wyniki kontroli przeprowadzonej od 2 grudnia 2024 r. do 30 maja 2025 r., było sprawdzenie, czy miasta prawidłowo i rzetelnie zbywały i udostępniały nieruchomości gruntowe w latach 2019-2025.
Z całej kontroli moją uwagę przykuła część raportu o wycenie nieruchomości zbywanych przez miasta.
Oto mój krótki komentarz do raportu.
Wniosek NIK: niezapewnienie rzetelnej wyceny zbywanych gruntów miejskich.
Kontrola NIK – wycena gruntów miejskich
Kontrola NIK obejmowała 14 wybranych miast i dotyczyła zbywania (głównie sprzedaż) oraz udostępniania nieruchomości (dzierżawa, najem) osobom trzecim.
W sześciu skontrolowanych miastach NIK odkrył łącznie 14 nieprawidłowości. Sześć z nich dotyczyło niezapewnienia wyceny nieruchomości, dwie niesprostowania danych w przedłożonych do urzędu operatach szacunkowych, dwie dotyczyły dwukrotnego potwierdzenia aktualności operatów szacunkowych, dwie niedokonania weryfikacji formalnej operatu szacunkowego oraz jedna przyjęcia błędnej daty wyceny.
Przykłady błędów znalezionych przez NIK
- W UM Częstochowa w przypadku zbycia nieruchomości – wniesienia aportem do spółki będącej w 100% własnością miasta – zlecenia wyceny nieruchomości dokonał nabywca (spółka). Było to niezgodne z art. 25 ust. 1-2, w związku z art. 23 ust. 1 pkt 2 ugn, z których wynika, że to gospodarujący gminnym zasobem nieruchomości (organ wykonawczy gminy) ma zapewnić wycenę nieruchomości.
- W UM Zakopane w dwóch sprawach sprzedaży gruntów gmina dokonała dwukrotnego potwierdzenia aktualności operatów szacunkowych, co było niezgodne z art. 156 ust. 4 u.g.n. i co skutkowało przeprowadzeniem części przetargów w oparciu o operaty, które utraciły ważność.
- W UM Zamość zlecono opracowanie operatu szacunkowego wartości rynkowej zabudowanej nieruchomości gruntowej według stanu na 1 września 2006 r., a nie według jej aktualnego stanu z października 2019 r. Skutkiem powyższego dokonano sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w drodze bezprzetargowej za cenę 23,6 tys. zł, która została ustalona na podstawie jej wartości sprzed ponad 13 lat, a nie na podstawie jej aktualnej wartości na dzień zbycia, stosownie do art. 151, 156 ust. 3 i 4 u.g.n.
Dlaczego te uchybienia w wycenie gruntów miejskich są systemowe, a nie incydentalne?
Skala (14 nieprawidłowości w 6 miastach) i różnorodność kategorii błędów wskazują na słabość nadzoru właścicielskiego oraz niewystarczające procedury jakości po stronie miast. Problem nie wynika wyłącznie z pracy rzeczoznawców, ale z:
- braku precyzyjnego przypisania ról i odpowiedzialności,
- niedostatecznej kontroli operatów (kontrola formalno‑merytoryczna),
- niejednolitej praktyki w potwierdzaniu aktualności,
- presji czasowej i budżetowej;
Konsekwencje prawne i finansowe
- Ryzyko zaniżenia ceny i uszczerbku dla majątku gminy (realna strata ekonomiczna).
- Ryzyko wadliwości trybu (np. przetarg w oparciu o nieważny operat), co może prowadzić do sporów, unieważnień i roszczeń.
- Odpowiedzialność za naruszenie dyscypliny finansów publicznych;
- Słabsza transparentność i spadek zaufania obywateli do gospodarowania mieniem publicznym.
Konkluzja
Wycena nieruchomości publicznych nie jest „kosztem procedury”, lecz narzędziem ochrony interesu publicznego. Ustalenia NIK pokazują, że w części miast narzędzie to było wykorzystywane w sposób nieprawidłowy, co podważa zaufanie do gospodarowania mieniem komunalnym i rodzi ryzyka finansowe dla gmin.
***
Agata Wysocka
radca prawny
Od lat obserwuję, jak w postępowaniach administracyjnych operaty szacunkowe stają się narzędziem walki o interes finansowy urzędów. I choć wielu właścicieli nieruchomości podejrzewa, że „coś tu nie gra”, dopiero oficjalne stanowisko Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych potwierdziło skalę problemu. PFSRM wprost wskazała, że w Polsce dochodzi do niedopuszczalnych form nacisku na biegłych rzeczoznawców majątkowych. Te naciski na rzeczoznawców dzieją się naprawdę…[czytaj dalej…]