Naciski na rzeczoznawców majątkowych

Od lat obserwuję, jak w postępowaniach administracyjnych operaty szacunkowe stają się narzędziem walki o interes finansowy urzędów. I choć wielu właścicieli nieruchomości podejrzewa, że „coś tu nie gra”, dopiero oficjalne stanowisko Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych potwierdziło skalę problemu. PFSRM wprost wskazała, że w Polsce dochodzi do niedopuszczalnych form nacisku na biegłych rzeczoznawców majątkowych. Te naciski na rzeczoznawców dzieją się naprawdę…

To nie jest drobna nieprawidłowość. To zjawisko, które realnie wpływa na wysokość odszkodowań, opłat adiacenckich czy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste — a więc na majątek właścicieli nieruchomości.

Naciski na rzeczoznawców majątkowych – biegłych

W postępowaniach administracyjnych rzeczoznawca majątkowy występuje jako biegły, a jego zadaniem jest sporządzenie obiektywnej, niezależnej opinii.
Tak stanowi prawo.
Tak powinno być.

Jednak praktyka pokazuje, że niektóre urzędy próbują wpływać na wynik wyceny, oczekując operatu „korzystnego” dla budżetu gminy, miasta czy powiatu. PFSRM wskazała konkretne przykłady takich działań:

• żądanie zwrotu wynagrodzenia, jeśli operat zostanie skutecznie podważony,
• oczekiwanie darmowego potwierdzenia aktualności operatu,
• propozycje sporządzenia „alternatywnego” operatu za niższą cenę,
• bezpośrednie narzucanie wyniku wyceny,
• żądanie ponownej wyceny bez wynagrodzenia.

Każda z tych praktyk jest niezgodna z prawem i podważa zaufanie do całego procesu administracyjnego.

Dlaczego urzędy próbują wpływać na wyceny?

Powód jest prosty: pieniądze.

Wysokość wyceny nieruchomości bezpośrednio wpływa na:

• wysokość odszkodowania za wywłaszczenie,
• wysokość opłaty adiacenckiej,
• wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste.

Im niższa wartość nieruchomości — tym korzystniej dla urzędu.
Im wyższa — tym korzystniej dla właściciela.

Dlatego niezależność rzeczoznawcy majątkowego jest kluczowa. Bez niej właściciel traci realną ochronę swoich praw.

Mój komentarz: dlaczego ten problem jest tak poważny

To, że w ogóle musimy rozmawiać o naciskach na biegłych, pokazuje, jak bardzo system potrafi odchodzić od zasad praworządności. Operat szacunkowy nie jest dokumentem „do negocjacji” — to podstawa decyzji, które mogą zmienić sytuację majątkową właściciela na lata. Jeśli urzędnik próbuje wpływać na wynik wyceny, to w praktyce odbiera obywatelowi prawo do rzetelnego postępowania. Najbardziej niepokoi mnie to, że takie działania bywają traktowane jako „normalne”. A przecież rzeczoznawca ma obowiązek mówić prawdę o wartości nieruchomości, a nie realizować oczekiwania organu. Dopóki środowisko nie będzie reagować stanowczo, naciski będą traktowane jako element gry administracyjnej. Dlatego dobrze, że PFSRM wreszcie nazwała problem po imieniu.

Co powinien zrobić właściciel, gdy podejrzewa naciski na rzeczoznawcę?

Właściciel nieruchomości nie jest bezbronny. Jeśli coś w operacie budzi wątpliwości, warto działać:

• dokładnie przeanalizować operat pod kątem błędów, braków i nieprawidłowości,
• złożyć zarzuty do operatu w ramach postępowania administracyjnego,
• zlecić prywatną opinię rzeczoznawcy, aby porównać wyniki,
• wnioskować o powołanie innego biegłego, jeśli istnieją przesłanki braku bezstronności,
• zaskarżyć operat, jeśli narusza przepisy lub standardy zawodowe,
• w poważniejszych przypadkach złożyć skargę na urząd lub zawiadomienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców.

Najważniejsze: nie godzić się na wycenę tylko dlatego, że „tak wyszło urzędowi”.
Operat można i warto kwestionować — szczególnie wtedy, gdy wpływa na majątek właściciela.

***

Agata Wysocka

radca prawny

***

Operat szacunkowy – co to? To częste pytanie, jakie słyszę od moich Klientów. Kto pierwszy raz widział rzetelny operat szacunkowy na oczy, ten jest zaskoczony jego obszernością oraz treścią. Poniżej 12 faktów, jakie musisz wiedzieć o operacie szacunkowym.

Operat szacunkowy – według ustawy

Zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy jest to opinia o wartości nieruchomości, sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego. 

Operat, jakkolwiek jest sporządzany w formie pisemnej,...[czytaj dalej…]