Aktualizacja stawki za użytkowanie wieczyste – kompendium

Moi Klienci z rozżaleniem przynoszą do Kancelarii wypowiedzenie stawki rocznej za użytkowanie wieczyste. Jeśli podniesienie opłaty za użytkowanie wieczyste budzi Twoje wątpliwości, przede wszystkim sprawdź, czy nowa stawka rzeczywiście odpowiada wartości nieruchomości określonej według stawek rynkowych. W razie znalezienia błędów, możesz zaskarżyć podwyżkę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Aktualizacja stawki jest dużym kosztem i za wszelką cenę próbują odwołać się od aktualizacji.

Z tego wpisu dowiesz się: jak dokonuje się wypowiedzenia stawki rocznej, jak często Urząd może aktualizować opłaty, na czym polega wycena nieruchomości na potrzeby aktualizacji stawki za użytkowanie wieczyste oraz jak się odwołać od wypowiedzenia stawki rocznej za użytkowanie wieczyste. W dalszej części artykułu dowiesz się krok po kroku, jak zrobić to skutecznie.

Wypowiedzenie stawki użytkowania wieczystego

Niepozorne pismo od urzędu ma ogromną moc. Oto jedną, odgórną decyzją urzędu zmienia się od najbliższego roku kalendarzowego stawka roczna.

Od najbliższego roku zapłacisz wyższą stawkę roczną za użytkowanie wieczyste. Czasami dużo większą.

To pismo często ma tytuł: „Wypowiedzenie stawki rocznej za użytkowanie wieczyste” – to właśnie nazywam aktualizacją stawki za użytkowanie wieczyste.

To pismo ma ogromną moc, ponieważ informuje się (często bez wcześniejszego uprzedzenia) o tym, że oto nagle po latach będziesz płacił większą daninę na rzecz Skarbu Państwa lub Miasta.

To pismo ma ogromną moc, ponieważ odwołanie się od niego nie zwalnia z obowiązku uiszczania podwyższonej opłaty, o czym poniżej.

Wypowiedzenie stawki użytkowania wieczystego – co tam znajdziesz?

Z wypowiedzenia dowiesz się której nieruchomości dotyczy aktualizacja. Poznasz dotychczasową stawkę (choć jest Ci znana, wszak płaciłeś ją corocznie) oraz nową stawkę. Z wypowiedzenia dowiesz się jaka jest aktualna wartość gruntu objętego prawem użytkowania wieczystego.

W wypowiedzeniu znajdziesz także pouczenie użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia (sposób odwołania). To formalne pouczenie jest konieczne, aby uznać, że podniesienie opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości  będzie skuteczne.

Do wypowiedzenia dołącza się informację o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

W wypowiedzeniu będzie informacja, że nowa stawka obowiązuje już od najbliższego roku.

Czego nie znajdziesz w wypowiedzeniu stawki użytkowania wieczystego?

W wypowiedzeniu rzadko można znaleźć informację o poprzedniej aktualizacji stawki za użytkowanie wieczyste. To uniemożliwia, tak na pierwszy rzut oka, sprawdzić czy urząd zachowała minimalne odległości czasowe pomiędzy aktualizacjami.

W wypowiedzeniu nie znajdziesz nazwiska rzeczoznawcy majątkowego, który wyceniał grunt na cele użytkowania wieczystego.

Trudno też szukać pouczeń o całej procedurze odwoławczej. Wprawdzie dowiesz się o przysługującym Ci prawie odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, ale ani słowem urzad nie wspomni o dalszej ścieżce: sprzeciwie do sądu powszechnego.

Dlaczego aktualizacja stawki rocznej za użytkowanie wieczyste dzieje się na końcu roku?

Nie jest przypadkiem, że aktualizacja stawki rocznej za użytkowanie wieczyste wydarza się zazwyczaj na końcu koku kalendarzowego. Stąd ten przełom roku?

Urzędy wysyłają pisemne wypowiedzenie stawki pod koniec roku po to, aby do końca roku nie udało się przeprowadzić postępowania odwoławczego i już od najbliższego roku kalendarzowego użytkownik wieczysty płacił wyższą stawkę.

Poza tym, zgodnie z art. 78 u.g.n.

Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej.

Opłata za użytkowanie wieczyste – czym jest i od czego zależy?

Opłata za użytkowanie wieczyste to stała danina, jaką użytkownik wieczysty musi uiszczać za użytkowanie wieczyste nieruchomości należącej do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Podstawą prawną jest ustawa o gospodarce nieruchomościami, która reguluje obowiązek wnoszenia opłat rocznych oraz zasady ich aktualizacji i weryfikacji. Aktualizację stawki regulują przepisy art. 77- 81 u.g.n.

Od czego zależy wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste?

Opłata roczna za użytkowanie wieczyste zależy od wartości rynkowej gruntu.

A jeżeli z upływem lat wartość gruntu rośnie, to powinna wzrosnąć również opłata.

Opłatę z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej.

Pod uwagę bierze się przede wszystkim wartość nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego, miejsce położenia nieruchomości i przeznaczenie gruntu.

Czy aktualizacja może obniżyć stawkę roczną za użytkowanie wieczyste?

Pozbądźmy się złudzeń. Jeżeli wskutek cyklu koniunkturalnego wartość gruntu zmaleje, to urząd nie obniży stawki za użytkowanie wieczyste.

Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej obniży się, wówczas aktualizacji nie dokonuje się. Stawka pozostaje niezmienna.

Co wydarza się przed wypowiedzeniem stawki za użytkowanie wieczyste?

Zanim do użytkownika trafi pisemne wypowiedzenie dotychczasowej stawki, właściwy organ zleca sporządzenie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest wykonywany przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem.

Operat szacunkowy ustala aktualną wartość nieruchomości.

Nierzadko użytkownik wieczysty nie wie o zleceniu wyceny i nie bierze udziału w oględzinach nieruchomości.

Po uzyskaniu operatu szacunkowego i na jego podstawie, właściwy organ dokonuje wypowiedzenia – w formie pisemnej – wysokości opłaty w terminie do 31 grudnia roku poprzedzającego i przedstawia nową wysokość opłaty rocznej.

Więcej o operacie szacunkowym dowiesz się z tego wpisu…[czytaj dalej...]

Procedura odwoławcza- jak odwołać się od aktualizacji użytkowania wieczystego?

Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia  odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO).

Uwaga! Takie odwołanie nazywa się inaczej niż klasyczne odwołanie!

Jest to wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Wniosek składa się przeciwko właściwemu organowi.

Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.

Przypominam: złożenie takiego odwołania wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości.

Brak odwołania do SKO

W przypadku niezłożenia wniosku, albo, co gorsza, złożenia go po ustawowym terminie użytkownika obowiązuje  nowa (wyższa) wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu

Oczywiście, w przypadku uchybienia terminowi, można próbować przywrócić termin w trybie art. 58 k.p.a.

Aktualizacja stawki – etap administracyjny przed SKO

Wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona rozpoczyna administracyjny etap odwoławczy.

Co robi Kolegium? Doręcza organowi odpis wniosku i wyznacza rozprawę.

Rozprawa przed SKO wygląda inaczej niż w sądzie. Rozprawa przed SKO jest posiedzeniem w specjalnym gabinecie urzędu. Na rozprawę wzywa się: właściciela gruntu (urząd), użytkownika wieczystego oraz często rzeczoznawcę majątkowego. Celem rozprawy przed SKO jest zawarcie ugody i ustalenie nowej stawki za  użytkowanie wieczyste.

Jeżeli do ugody nie doszło, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty.

Od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje. ALE od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia.

Aktualizacja stawki – etap sądowy przed sądem

Jak napisałam wyżej, od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje.

Bowiem od orzeczenia Kolegium przysługuje sprzeciw.

Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem.

Natomiast wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości zastępuje pozew.

Po wniesieniu sprzeciwu orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego traci moc, a sprawa toczy się przed sądem powszechnym. Przebieg sprawy nie różni się od innych – typowych –spraw cywilnych, z jednym tylko zastrzeżeniem. W postępowaniu sądowym, wniosek złożony do SKO zastępuje pozew. Zazwyczaj wiąże się to z koniecznością uzupełnienia pewnych braków formalnych – inne są bowiem wymogi dla sprzeciwu w postępowaniu administracyjnym, inne dla pozwu w sprawie cywilnej.

Sprawa będzie toczyła się przed sądem, na podstawie procedury cywilnej. Sąd ustali ostateczna opłatę, kierując się opinią biegłego z zakresu szacowania nieruchomości – rzeczoznawcy majątkowego.

W pewnym sensie sprawa dotycząca opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ma więc charakter trójinstancyjny – jedna instancja przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym i dwie instancje przed sądami powszechnymi.

Jak skutecznie się odwołać od aktualizacji stawki rocznej za użytkowanie wieczyste?

Twierdzę, że wniosek do SKO powinien zostać przygotowany starannie. Masz 30 dni na złożenie wniosku, co pozwala za przygotowanie rzetelnego wniosku. CO powinno znaleźć się we wniosku?

Przede wszystkim uzasadnienie, dlaczego podniesienie opłaty za użytkowanie wieczyste uważasz za bezzasadne. Samo stwierdzenie, że jest ona „za wysoka”, nie wystarczy. W odwołaniu warto przedstawić konkretne argumenty i dowody, które pokażą, że operat szacunkowy sporządzony na zlecenie właściciela nieruchomości zawiera błędy albo nie odzwierciedla rzeczywistej wartości nieruchomości gruntowej. Tutaj przydadzą się argumenty z zakresu wyceny nieruchomości.

We wniosku powinny się znaleźć przede wszystkim zarzuty wobec operatu szacunkowego. 

Zarzuty do operatu szacunkowego przy aktualizacji stawki rocznej za użytkowanie wieczyste

Jakie argumenty wskazać?

Przede wszystkim przeanalizuj kilkukrotnie operat szacunkowy.

Bądź krytyczny wiedząc, że wobec rzeczoznawców zatrudnionych przez urzędy stosuje się nierzadko nieuprawnione naciski – przeczytaj więcej tutaj.

Sprawdź czy operat szacunkowy ma wszystkie wymagane prawem elementy. Porównaj operat szacunkowy z treścią Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości.

Zweryfikuj ustalone przeznaczenie nieruchomości gruntowej.

Sprawdź cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Ustal czy rzeczoznawca majątkowy w prawidłowy sposób opisał stan nieruchomości (stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan otoczenia nieruchomości). Np. zwróć uwagę, czy  rzeczoznawca majątkowy nie pominął ważnych ograniczeń.

Na tym etapie możesz zlecić rzeczoznawcy majątkowemu kontroperat i dołączyć go do wniosku.

Szczegółowo opisz każdy błąd, który zauważyłeś w operacie: niewłaściwe przeznaczenie w planie miejscowym, pominięcie obiektywnych ograniczeń zabudowy, nieprawidłowe transakcje do porównania itp.

Pamiętaj, że przy sporządzaniu odwołania konieczna jest skrupulatna weryfikacja wszystkich dokumentów urzędowych i ocen rzeczoznawców. Im więcej konkretnych błędów wskażesz, tym większa szansa na obniżenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Ciężar dowodu przy aktualizacji: kto musi udowodnić wzrost wartości nieruchomości?

W procesie aktualizacji stawki za użytkowanie wieczyste ciężar dowodu obciąża właściciela gruntu (urząd).

Czyli to Urząd udowadnia wzrost nieruchomości.

Nie jest zadaniem użytkownika udowadniać brak wzrostu nieruchomości.

Jeszcze inaczej:  to urząd musi przedstawić rzetelny i prawidłowy operat szacunkowy – bowiem to jest jedyny i dopuszczony prawem dowód w procesie aktualizacji stawki za użytkowanie wieczyste.

Zadaniem użytkownika wieczystego jest torpedowanie złożonego operatu szacunkowego. W operatach szacunkowych zdarzają się błędy.

Najważniejszy dowód przy aktualizacji stawki: operat szacunkowy

W sprawach aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, zarówno na etapie administracyjnym, jak i na etapie sądowym najważniejszym dowodem  jest operat szacunkowy.

Z mojego doświadczenia wynika, że często proponowane wartości w operatach szacunkowych są zawyżone, co jest w interesie właściciela gruntu (urzędu).

W wielu przypadkach sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy może zawierać szereg uchybień. Wadliwe sporządzony operat może drastycznie zawyżyć wartość wycenianej nieruchomości, co w konsekwencji spowoduje podniesienie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Z tego względu, warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej i przygotować odpowiednią argumentację, która pozwoli uniknąć podwyżki opłaty aktualizacyjnej.

Jak bronić się przez zawyżoną wyceną?

Kontrroperat

Pierwszym sposobem jest zamówienie na rynku prywatnej wyceny  – do celów aktualizacji UW – jako alternatywnego operatu szacunkowego. Kontroperat następnie złóż do akt sprawy, jeżeli wynik wyceny w kontroperacie różni się znacząco od tej sporządzonej przez rzeczoznawcę powołanego przez organ.

Co jednak istotne, przygotowanie kontroperatu wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów.

Sprawdzenie wyceny biegłego

Drugim sposobem jest  poddanie operatu kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157. ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Postępowanie wymaga poniesienia niemałego kosztu (kilkanaście tysięcy złotych).

Zatrudnieni rzeczoznawcy majątkowi sprawdzają operat pod względem wymogów formalnych określonych w rozporządzeniu dotyczącym wyceny nieruchomości oraz prawidłowości danych wycenianej nieruchomości).

Wada tego rozwiązania: rezultatem jest tylko storpedowanie operatu. Nie otrzymujemy nowego (alternatywnego) wyniku wyceny.

Skarga na działalność rzeczoznawcy do KOZ

Trzecim sposobem jest wszczęcie postępowania przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej (art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Podstawą do wszczęcia postępowania w tym zakresie jest skarga na jego działalność, kwestionująca prawidłowość sporządzonej wyceny. 

Wynikiem tego postępowania jest ustalenie, czy szacując wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował się do obowiązujących przepisów. Stwierdzone przez Komisję uchybienia znajdują odzwierciedlenie w decyzji ministra o zastosowaniu jednej z kar  dyscyplinarnych, co z kolei z pewnością rzutuje na ocenę wiarygodności operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Skutek zawyżonej wyceny przy aktualizacji stawki rocznej za użytkowanie wieczyste

Konsekwencje nierzetelnej wyceny dla użytkownika wieczystego to zawyżona stawka roczna za użytkowanie wieczyste.

Zawyżoną stawkę będziesz płacił co najmniej przez 3 lata. Czyli do kolejnej aktualizacji.

Aktualizacja stawki za użytkowanie wieczyste na własną prośbę

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego może zostać zaktualizowana także na wniosek samego użytkownika wieczystego.

Co prawda nie widziałam w mojej praktyce takiego wniosku, ale przepisy dopuszczają takie rozwiązanie.

Aktualizacja na wniosek nie może odbyć się wcześniej niż trzy lata od poprzedniej aktualizacji, a wartość nieruchomości wzrosła.

Skokowa aktualizacja stawki

Postulat użytkowników wieczystych: aktualizację opłat z tytułu użytkowania wieczystego powinno się przeprowadzać w możliwie stałych odstępach czasowych.

Po co? Aby uniknąć skokowego zwiększenia stawki. Obecna praktyka jest bardzo często odmienna.

Zdarza się, że opłaty z tego tytułu są aktualizowane co kilkanaście lat, a to z kolei nie znajduje uzasadnienia zarówno w długości postępowania, jak i kosztach z tym związanych.

Taka aktualizacja jest bolesna.

Rozłożenie podwyżki stawki w czasie

Od 2011r. obowiązuje szczególny mechanizm podwyższania opłaty rocznej przy aktualizacji. Ten mechanizm nieco łagodzi skutki aktualizacji.

W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej będzie przewyższać dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty będzie wnosił, w pierwszym roku po aktualizacji, opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostała nadwyżka będzie rozkładana na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach, w wyniku czego opłata roczna dopiero w trzecim roku od aktualizacji osiągnie wysokość wynikającą z tej aktualizacji.

Czy i kiedy warto skorzystać z pomocy prawnej w sprawie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste?

Pomoc prawna przyda się zarówno na etapie administracyjnym, jak i na etapie sądowym aktualizacji.

Prawnik specjalizujący się w nieruchomościach od początku przyjmie strategię i konsekwentnie będzie ją realizował.

Wiem, że już od wniosku do SKO jednym z kluczowych czynników jest operat szacunkowy. Warto, aby prawnik zadbał o dobrą argumentację, która pozwoli uniknąć aktualizacji lub złagodzić jej skutki. Zapraszam do mojej Kancelarii.

***

Agata Wysocka

radca prawny

***