Nieoczywista wycena do aktualizacji stawki za użytkowanie wieczyste

Wycena wycenie nierówna. Ale wycena nieruchomości na cel aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczysta jest inna.

Charakterystyczna.

Nieintuicyjna.

Wycena dla aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste wymaga głębokiego zrozumienia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.

Ten artykuł ma na celu pomóc Ci zrozumieć dlaczego ta wycena jest nietypowa.

Aktualizacja: kto wycenia grunt ?

Wycena wartości prawa użytkowania wieczystego musi być dokonana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawcy majątkowi mają prawny monopol na wycenę nieruchomości. Więcej o rzeczoznawcach majątkowych przeczytasz w moich innych artykułach.

Polecam także kompendium wiedzy o aktualizacji stawki – cała procedura i najciekawsze informacje są tutaj.

Aktualizacja: na czym polega wycena?

Aby skutecznie bronić się przed niekorzystną wyceną nieruchomości, przede wszystkim musisz zrozumieć na czym ona polega. Coś, co wydaje Ci się błędem, może okazać się prawidłowym.

Wycena nieruchomości jako przedmiotu użytkowania wieczystego ma swoje formalne i prawne podstawy. Określone są w:

• ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz;
• Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.

Te przepisy to biblia dla rzeczoznawców majątkowych.

§ 30

1. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego.

2. Przy wyborze nieruchomości, o których mowa w ust. 1, uwzględnia się wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz niewykorzystany okres trwania tego prawa.

3. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego lub liczba transakcji tego rodzaju nieruchomościami jest niewystarczająca, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności, wartość wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości, na których dokonywano obydwu rodzajów transakcji.

4. W szczególnie uzasadnionych przypadkach do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego dopuszcza się zastosowanie podejścia mieszanego, metody pozostałościowej.

5. Wartość, o której mowa w ust. 4, określa się jako różnicę wartości nieruchomości z częściami składowymi oraz wartości części składowych nieruchomości określonych w podejściu kosztowym.

6. Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1, 3 i 4, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru:

gdzie poszczególne symbole oznaczają:

W_k – współczynnik korygujący,

S_R – stawkę procentową opłaty rocznej nie większą niż 3%,

t – liczbę lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego,

T – liczbę lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste,

R – przeciętną stopę kapitalizacji ustalaną na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejszą jednak niż 0,09 i nie większą niż 0,12.

Specyficzna wycena dla potrzeb aktualizacji stawki wynika z przepisów Rozporządzenia

Dlaczego wycena dla aktualizacji jest specyficzna?

Wyobraź sobie, że wycena nieruchomości dla potrzeb aktualizacji stawki za użytkowanie wieczyste to wycena „czystego gruntu”.

Rzeczoznawca majątkowy nie wycenia – i nie może wycenić – budynków posadowionym na gruncie.

Tak!

To dziwne i nieintuicyjne. Ale rzeczoznawca majątkowy „udaje”, że na gruncie nie ma budynków i innych części składowych nieruchomości.

Mimo tego, że do operatu szacunkowego robi fotografie, budynki stoją, niewątpliwie przedstawiają jakąś wartość, to nie wycenia budynku.

To może rodzić nieporozumienia. Jakie?

Aktualizacja: nie porównuj z innymi operatami

Błędem jest porównywanie operatów szacunkowych tej samej nieruchomości.

A zwłaszcza błędem jest porównywanie operatów szacunkowych stworzonych dla różnych celów.

Jeden z moich Klientów zdziwił się dlaczego jeden rzeczoznawca wycenił jego nieruchomość zabudowana stacją benzynową (dla celu: aktualizacja stawki rocznej za użytkowanie wieczyste) na 500.000 zł, a drugi (dla celu kredytu) na 3.470.000 zł!

Obydwa operaty zostały sporządzone w tym samym miesiącu, ale dla różnych celów. Z tą ZASADNICZĄ różnicą, że operat dla celu kredytu uwzględniał wartość budynku (dużego, skądinąd), a operat sporządzony dla urzędy wyceniał sam grunt.

Aktualizacja: wycena w podejściu porównawczym

Wycena dla potrzeb aktualizacji stawki WYMUSZA na rzeczoznawcy majątkowym zastosowanie podejścia porównawczego.

Co to oznacza?

Rzeczoznawca majątkowy nie może zastosować innego podejścia, aniżeli porównawcze.

W przykładzie mojego Klienta: w operacie dla celu kredytowego zastosowano metodę zysków (tutaj bez szczegółów na czym ona polega). W operacie do aktualizacji koniecznie zastosowano podejście porównawcze.

Aktualizacja: do porównań przyjmuje się tylko nieruchomości niezabudowane

Wiesz już, że wycena nieruchomości dla potrzeb aktualizacji stawki za użytkowanie wieczyste to wycena „czystego gruntu”.

Konsekwentnie, szukając nieruchomości podobnych, trzeba szukać tylko nieruchomości niezabudowanych.

W zestawieniu nieruchomości podobnych nie znajdziesz zatem gruntów z budynkami.

Zauważ, jakie to duże ograniczenie dla rzeczoznawcy…

Z par. 30 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości dowiesz się, że do porównań przyjmuje się tylko nieruchomości, które są przedmiotem prawa własności. Innymi słowy: transakcje użytkowaniem wieczystym, nie powinny być brane pod uwagę.

Wzajemne relacje pomiędzy własnością a użytkowaniem wieczystym

Przepisy tworzą furtkę. Jeżeli bowiem na rynku nie znajdą się odpowiednie transakcje  lub liczba transakcji tego rodzaju nieruchomościami jest niewystarczająca, to rzeczoznawca może (ba, musi!) obliczyć wzajemne relacje pomiędzy cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności.

Co to oznacza?

Rzeczoznawca powinien ustalić czy i o ile taniej sprzedają się grunty w użytkowaniu wieczystym od gruntów własnościowych.

Wzajemne relacje najczęściej (choć na każdym rynku może to wyglądać inaczej) pokazują, że taniej sprzedają się grunty w użytkowaniu. Dlaczego?

A no właśnie przez konieczność uiszczania opłat rocznych i ryzyka ich podwyżek.

Aktualizacja: cel użytkowania wieczystego 

Uwzględnienie celu użytkowania wieczystego przy wycenie nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest konieczne!

1. ustalenie celu oddania w użytkowanie jest obligatoryjne;
2. ustalenie celu determinuje dalszą metodologię pracy rzeczoznawcy;
3. ustalenie celu pozwala stwierdzić, czy doszło do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości.

§ 42.

1. Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla celu oddania tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo dla celu aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze, z uwzględnieniem § 30 ust. 4 i 5.

2. Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności, z zastrzeżeniem § 29 ust. 2 i 3 oraz § 30 ust. 4 i 5.

3. Jeżeli nieruchomość gruntowa oddawana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, po określeniu jej wartości jako przedmiotu prawa własności z wartości tej wyodrębnia się wartość gruntu, budynków lub ich części oraz innych urządzeń.

4. Wartość nieruchomości, o których mowa w ust. 1–3, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, przyjmuje się aktualny stan zagospodarowania tej nieruchomości wynikający z dokumentów przedłożonych rzeczoznawcy majątkowemu przez zamawiającego wycenę.

5. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wnoszonej do spółki w formie wkładu niepieniężnego (aportu), stosuje się przepisy § 30.

6. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do celu, o którym mowa w art. 33 ust. 3 ustawy, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru, o którym mowa w § 30 ust. 6.

7. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu stosuje się przepisy ust. 1–4.

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest pochodną dwóch czynników:

• ceny nieruchomości gruntowej ustalonej zgodnie z art. 67 u.g.n. oraz;
• stawki procentowej, uzależnionej od – zasadniczo określonego w umowie (art. 72 u.g.n.) – celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.

Co to oznacza? W podejściu porównawczym powinny być  uwzględniane transakcje rynkowe dotyczące nieruchomości o zbieżnym celu (w rozumieniu art. 72 u.g.n.), bez względu na to, jakie jest przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym.

Dla tych, którzy chcą pogłębić temat celu użytkowania wieczystego oraz przeznaczenia planistycznego, polecam wyrok Sądu Najwyższego sygn. II CSKP 588/22.

***

Agata Wysocka

radca prawny

***