Wyrok sądu w sprawie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste

Każdy użytkownik wieczysty z zapartym tchem czeka na słuszny i pozytywny wyrok sądu po sprzeciwie od decyzji SKO w sprawie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Z tego artykułu dowiesz się jakiego wyroku możesz się spodziewać ze strony sądu. Poznaj, jakie może zapaść wyrok w sprawie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste.

Aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste może nastąpić nie częściej niż raz na trzy lata. Wiem od moich Klientów, że zdarza się to rzadziej. A skok opłaty jest bolesny dla portfela.

Dlaczego sprawy o aktualizację opłaty za użytkowanie wieczyste trafiają do sądu?

Aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu dokonywana jest wynika głównie z faktu, że z biegiem upływu okresu użytkowania (długiego, często 99 lat), zmienia się wartość rynkowa gruntu. W interesie właściciela gruntu (najczęściej gminy lub Skarbu Państwa) jest pobierać od użytkownika adekwatne opłaty. Adekwatne do wartości rynkowej gruntu.

Na tym tle może pojawić się spór.

Cała procedura aktualizacji została przeze mnie opisana tutaj.

Procedura rozpoczyna się jest wypowiedzeniem.  To zwykłe pismo, zawierające zawiadomienie o nowej wysokości opłaty.

Użytkownik wieczysty może (w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia) złożyć do SKO wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Aktualizacji dokonuje się z urzędu (z inicjatywy właściciela gruntu reprezentowanego przez właściwy organ) albo na wniosek użytkownika wieczystego.

Oczywistym jest, iż w praktyce wszczęcie postępowania przez organ następować będzie tylko w przypadku wzrostu wartości nieruchomości. Wówczas opłata będzie wyższa.

Gdy wartość nieruchomości zmalała, inicjatywę może przejąć użytkownik wieczysty. Jego celem będzie zmniejszenie opłaty.  O procedurze zmniejszenia opłaty pisałam tutaj. 

Jak wygląda postępowanie sądowe po wniesieniu sprzeciwu od decyzji SKO

Postępowanie sądowe w sprawie aktualizacji opłaty rocznej to typowa procedura cywilna.

Ale nietypowe są w niej trzy rzeczy:

1. sprawa sądowa rozpoczyna się sprzeciwem od decyzji SKO. Nietypowa jest kolejność: pierwszy etap procedury odbywa się przed urzędem (SKO). Drugi etap odbywa się przed sądem. Wniesienie sprzeciwu od decyzji SKO jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u. g. n. zastępuje pozew (art. 80 ust. 2 u. g. n.). Postępowanie sądowe ma „normalny” charakter dwuinstancyjny.
2. ciężar dowodu: w tej sprawie sądowej ciężar  dowodu, że istnieją przesłanki aktualizacji opłaty rocznej, spoczywa na właściwym organie. W typowym przykładzie, gdzie urząd aktualizuje (podnosi) stawkę roczną, to urząd musi udowodnić, że wartość gruntu wzrosła. A robi to za pomocą dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy – operatu szacunkowego.
3. zasady wyceny dla celu aktualizacji opłaty są specyficzne, określone przepisami prawa. Więcej o tym przeczytasz tutaj.

Jakie są najczęstsze argumenty stron w sporach o aktualizacje opłat za użytkowanie wieczyste?

Załóżmy scenariusz typowy: właściciel gruntu uważa, że wartość nieruchomości wzrosła. A użytkownik przeciwnie.

Argumenty właściciela gruntu (gminy/Skarbu Państwa) sprowadzają się do obrony operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, na zlecenie urzędu. To już często chybiony zarzut. Tajemnicą Poliszynela są naciski na rzeczoznawców majątkowych….

Argumenty użytkownika wieczystego to najczęściej błędy w operacie szacunkowym, zarzut niewłaściwej metody wyceny, nieadekwatna stawka procentowa.

Zasadnicze znaczenie mają opinie biegłych rzeczoznawców majątkowych, którzy zobligowani się do złożenia bezstronnej i rzetelnej opinii.

Niestety zdarza się, że i biegli sądowi popełniają błędy, nie tylko czysto matematyczne. Warto zweryfikować opinię, chociażby od strony prawnej.

Jakie wyroki zapadają w sprawach o aktualizację opłaty za użytkowanie wieczyste

Sąd powszechny może wydać następujące rozstrzygnięcia:

1. ustalić na nowo wysokość opłaty (tu może zastosować ulgę, o której poniżej);
2. oddalić powództwo (gdy aktualizacja była zasadna);
3. ustalić na nowo wysokość opłaty, zaliczając na jej poczet nakłady poniesione przez użytkownika wieczystego;
4. umorzyć postępowanie (wyjątkowo: w razie cofnięcia sprzeciwu albo uchybienia terminowi).
5. umorzyć postępowanie (wyjątkowo: w razie zawarcia ugody sądowej).

Ulga w wyroku sądu – czym jest?

Ustawa wprowadza mechanizm ulgi, jeżeli wzrost wartości opłaty rocznej po aktualizacji jest  znaczny i skokowy. Mechanizm ulgi rozbija podwyżkę na trzy kolejne lata. Dotyczy to jednak tylko takiej podwyżki, gdy zaktualizowana opłata roczna jest wyższa co najmniej dwukrotnie od dotychczasowej opłaty.

W takiej sytuacji użytkownik wieczysty w pierwszym roku wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty (200%). Pozostałą kwotę, nadwyżkę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty, rozkłada się na dwa lata. Dwie raty nadwyżki powiększają opłatę roczną w kolejnych dwóch latach. Dopiero w trzecim roku od aktualizacji opłata roczna jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Schemat ulgi wyjaśnił m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 110/12.

Wyrok Sądu Najwyższego III CZP 110/12 z 28 lutego 2013r.

W wyroku z dnia 28 lutego 2013 r. (III CZP 110/12) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty.

Jak przygotować się do sprawy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste?

1. Nie bagatelizuj etapu przed SKO. Przed tym urzędem, można zawrzeć ugodę z właścicielem gruntu. Istotna jest treść wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. To baza pod rozprawę przed SKO. Ważkie argumenty mogą zakończyć sprawę już na tym etapie.
2. Skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w sprawach aktualizacji, albo z neutralnym rzeczoznawcą majątkowym. Taka konsultacja może, paradoksalnie, odwieźć Cię od pomysłu skarżenia aktualizacji i zaoszczędzi pieniądze.
3. Zleć prywatny operat, jeżeli gra jest warta świeczki.
4. Zleć w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. weryfikację operatu przez organizację rzeczoznawców majątkowych, jeżeli gra jest warta świeczki.
5. Od samego początku bierz pod uwagę, że sprawa aktualizacji może skończyć się w sądzie.

Zachęcam do świadomego i realistycznego podejścia do postępowania.

***

Agata Wysocka radca prawny

***