Aktualizacja operatu szacunkowego – jak długo operat jest ważny i kiedy trzeba sporządzić nową wycenę?

Operat szacunkowy nie może być wykorzystywany bezterminowo. Wycena nieruchomości opiera się na określonym stanie prawnym, przeznaczeniu gruntu, stanie techniczno-użytkowym oraz danych pochodzących z konkretnego rynku nieruchomości. Wszystkie te okoliczności mogą z czasem ulec zmianie.

Ma to szczególne znaczenie w sprawach dotyczących:

• odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości,
• przejęcia gruntu pod drogę lub inną inwestycję publiczną,
• ustalenia opłaty adiacenckiej albo planistycznej,
• sprzedaży nieruchomości publicznej,
• aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego,
• działu spadku,
• zniesienia współwłasności,
• podziału majątku wspólnego.

W praktyce często używa się określenia „aktualizacja operatu szacunkowego”. Ustawa posługuje się jednak innym, znacznie precyzyjniejszym pojęciem: potwierdzeniem aktualności operatu szacunkowego. Nie jest to zwykła zmiana kwoty wpisanej w dotychczasowym dokumencie. Jeśli wartość nieruchomości uległa zmianie, zazwyczaj konieczne jest sporządzenie nowego operatu.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy?

Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Warunkiem jest jednak to, aby w tym czasie nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych albo istotne zmiany czynników uwzględnianych przy wycenie.

Okres 12 miesięcy nie oznacza zatem, że przez cały rok każdy operat automatycznie pozostaje aktualny. Dokument może utracić przydatność wcześniej, jeżeli zmieniły się okoliczności mające istotny wpływ na wartość nieruchomości.

Przykładowo, operat może się zdezaktualizować wskutek:

• uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• wydania decyzji o warunkach zabudowy,
• zmiany sposobu użytkowania nieruchomości,
• podziału albo scalenia nieruchomości,
• wyodrębnienia lokalu,
• zabudowy, rozbudowy lub istotnego remontu,
• pogorszenia stanu technicznego budynku,
• doprowadzenia mediów albo budowy nowej infrastruktury,
• zmiany stanu prawnego nieruchomości,
• istotnego wzrostu albo spadku cen na lokalnym rynku.

Dlatego prawidłowe pytanie nie zawsze brzmi: „czy od sporządzenia operatu minęło 12 miesięcy?”. Należy również zapytać, czy od tego czasu nie zmieniły się dane, na których rzeczoznawca oparł wycenę.

Do jakiego celu można wykorzystać operat szacunkowy?

Operat może być wykorzystywany tylko do celu wskazanego w jego treści. Operat sporządzony na potrzeby zabezpieczenia kredytu hipotecznego nie może być automatycznie traktowany jako wycena właściwa do opłaty za użytkowanie wieczyste. O specyficznej wycenie do użytkowania wieczystego pisałam tutaj…

Podobnie operat przygotowany w celu wywłąszczenia nie może być wykorzystany w sprawie o zniesienie współwłasności czy dział spadku. Cel wyceny wpływa między innymi na:

• wybór przepisów o wycenie;
• rodzaj określanej wartości,
• daty istotne dla wyceny,
• sposób uwzględnienia przeznaczenia nieruchomości,
• dobór podejścia, metody i techniki szacowania,
• wybór materiału porównawczego.

Aktualne rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości wymaga, aby operat wskazywał między innymi przedmiot i zakres wyceny, jej cel, podstawę formalną i prawną, istotne daty, stan oraz przeznaczenie nieruchomości, charakterystykę rynku, sposób szacowania, obliczenia i wynik wyceny. Od 8 września 2023 r. kwestie te reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.

Aktualizacja operatu czy potwierdzenie jego aktualności?

W języku potocznym oba pojęcia bywają stosowane zamiennie. Z prawnego punktu widzenia trzeba je jednak rozróżnić.

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego

Potwierdzenie aktualności oznacza, że dotychczasowa wycena nadal może być wykorzystywana, ponieważ:

• nie zmieniły się istotne uwarunkowania prawne,
• nie zmienił się w istotny sposób stan nieruchomości,
• nie zmieniło się jej przeznaczenie,
• dane rynkowe nie wskazują na istotną zmianę wartości,
• cel wykorzystania operatu pozostaje ten sam.

Rzeczoznawca nie ustala wtedy nowej wartości i nie „poprawia” dotychczasowego wyniku. Potwierdza, że wynik zawarty w operacie nadal zachowuje aktualność.

Nowa wycena nieruchomości

Jeżeli rzeczoznawca stwierdzi, że zmiany mogły wpłynąć na wartość nieruchomości, nie powinien potwierdzać aktualności poprzedniego opracowania. W takim przypadku potrzebny jest nowy operat szacunkowy.

Nie wystarczy aneks polegający na zastąpieniu starej kwoty nową. Zmiana wartości wymaga ponownego przeprowadzenia procesu wyceny i przedstawienia jego wyniku w prawidłowo sporządzonym operacie.  W efekcie cała robota jest wykonywana na nowo.

Kto może potwierdzić aktualność operatu szacunkowego?

Potwierdzenia aktualności może dokonać wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który sporządził dany operat. Nie może tego zrobić dowolny inny rzeczoznawca, urząd, bank ani organ prowadzący postępowanie.

Jeżeli autor operatu nie może wykonać tej czynności – na przykład zaprzestał wykonywania zawodu, zmarł albo nie podejmuje się dalszej analizy – inny rzeczoznawca powinien sporządzić nowy operat.

Jest to istotne zwłaszcza w przewlekłych postępowaniach wywłaszczeniowych. Organ nie może sam stwierdzić, że wycena „nadal wygląda na aktualną”. Ocena ta wymaga wiedzy specjalistycznej i ustawowo zastrzeżonej czynności rzeczoznawcy majątkowego.

Jak skutecznie potwierdzić aktualność operatu?

Artykuł 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga:

1. potwierdzenia aktualności przez autora operatu;
2. umieszczenia stosownej klauzuli w operacie;
3. dołączenia analizy potwierdzającej, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych;
4. wykazania, że nie wystąpiły istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Samo jednozdaniowe oświadczenie, że „operat jest aktualny”, może okazać się niewystarczające. Z dokumentacji powinno wynikać, że rzeczoznawca rzeczywiście zbadał warunki decydujące o dalszej aktualności wyceny.

Co powinna obejmować analiza aktualności?

Zakres analizy będzie zależał od rodzaju nieruchomości i celu wyceny. Najczęściej należy sprawdzić:

• stan prawny nieruchomości,
• ewentualne zmiany w księdze wieczystej,
• stan zagospodarowania,
• stan techniczno-użytkowy budynków,
• wyposażenie w infrastrukturę techniczną,
• stan otoczenia i dostęp do drogi,
• przeznaczenie planistyczne,
• aktualne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych,
• zmiany przepisów wpływających na sposób wyceny.

Analizy nie należy utożsamiać ze zwykłym powtórzeniem treści operatu. Nie jest ona jednak również automatycznie drugim, pełnym operatem. Jej zadaniem jest udokumentowanie, że przesłanki uzasadniające pierwotną wycenę nie zmieniły się w stopniu istotnym.

Na jaki okres potwierdza się aktualność operatu?

Po skutecznym potwierdzeniu aktualności operat może być wykorzystywany przez kolejnych 12 miesięcy, liczonych od dnia upływu pierwszego 12-miesięcznego okresu.

Nie liczy się ich od daty wystawienia klauzuli.

Przykład

Operat sporządzono 10 stycznia 2025 r. Pierwszy okres jego wykorzystania kończy się co do zasady 10 stycznia 2026 r.

Jeżeli 20 lutego 2026 r. rzeczoznawca skutecznie potwierdzi jego aktualność, drugi okres nie będzie liczony od 20 lutego 2026 r. Będzie liczony od upływu pierwszych 12 miesięcy, a więc operat będzie mógł być wykorzystywany najdalej do 10 stycznia 2027 r., o ile wcześniej nie nastąpią istotne zmiany.

W praktyce oznacza to, że operat może zachować aktualność maksymalnie przez 24 miesiące od daty sporządzenia. Potwierdzenie aktualności przewidziane w art. 156 ust. 4 ma charakter jednokrotny. Po zakończeniu drugiego okresu należy sporządzić nowy operat. [magdalenamalecka.pl]

Czy operat może stracić aktualność przed upływem 12 miesięcy?

Tak. Dwunastomiesięczny okres jest maksymalnym okresem wykorzystania operatu bez formalnego potwierdzenia jego aktualności, ale nie stanowi gwarancji, że wycena przez cały ten czas będzie odpowiadała rzeczywistości.

Jeżeli w drugim miesiącu po sporządzeniu operatu wejdzie w życie miejscowy plan, który zmieni przeznaczenie terenu rolnego na zabudowę usługową, wynik wyceny może stracić aktualność już z chwilą tej zmiany.

Podobnie może być wtedy, gdy:

• nieruchomość została zabudowana,
• budynek uległ zniszczeniu,
• działka uzyskała dostęp do infrastruktury,
• dokonano prawnego podziału nieruchomości,
• wybudowano drogę wpływającą na jej dostępność,
• nastąpiła gwałtowna i trwała zmiana cen na danym rynku.

W takich sytuacjach potwierdzenie aktualności nie powinno służyć dostosowaniu starego wyniku do nowych warunków. Należy sporządzić nową wycenę.

Operat na datę historyczną – czy również traci aktualność?

Szczególny problem dotyczy operatów, w których zarówno stan nieruchomości, jak i poziom cen odnoszą się do zdarzeń przeszłych.

W części postępowań przepisy szczególne nakazują określenie wartości według ściśle wskazanych dat historycznych. Dane odnoszące się do przeszłości nie zmieniają się wraz z upływem czasu. Nie można przecież ponownie zmienić stanu nieruchomości sprzed kilku czy kilkunastu lat ani rzeczywistych transakcji, które już się odbyły.

Nie oznacza to jednak, że każdy operat zawierający datę historyczną jest bezterminowy. Najpierw należy ustalić:

1. jaki jest cel wyceny;
2. jakie daty wynikają z przepisów szczególnych;
3. czy art. 156 ust. 3 i 4 ustawy znajduje zastosowanie;
4. czy przepis szczególny wyłącza albo modyfikuje ogólną regułę;
5. czy zmieniły się uwarunkowania prawne dotyczące sposobu wyceny.

Artykuł 156 ust. 5 ustawy wyraźnie stanowi, że reguły dotyczące 12-miesięcznego okresu i potwierdzenia aktualności nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych.

Aktualność operatu w sprawie o odszkodowanie za wywłaszczenie

W sprawach wywłaszczeniowych operat jest zazwyczaj podstawowym dowodem pozwalającym organowi ustalić wysokość odszkodowania. Nie jest to jednak dowód, który organ może przyjąć bez żadnej kontroli.

Organ powinien zweryfikować między innymi:

• czy operat został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę,
• czy dotyczy właściwej nieruchomości i właściwego prawa,
• czy przyjęto prawidłowe daty,
• czy dokument został sporządzony do celu odpowiadającego prowadzonej sprawie,
• czy jest logiczny, spójny i kompletny,
• czy nie upłynął okres jego wykorzystania,
• czy ewentualne potwierdzenie aktualności spełnia wymogi ustawowe.

Wydanie decyzji odszkodowawczej na podstawie operatu, który nie może być już wykorzystywany, może prowadzić do uchylenia decyzji. Jest to szczególnie ważne w sprawach trwających kilka lat, w których pomiędzy sporządzeniem wyceny a wydaniem ostatecznego rozstrzygnięcia upływa znaczny czas.

Aktualność operatu w sprawach o dział spadku i zniesienie współwłasności

W sprawach cywilnych wycena nieruchomości wpływa bezpośrednio na wysokość spłat i dopłat. Przyjęcie nieaktualnej wartości może prowadzić do istotnego pokrzywdzenia jednego ze współwłaścicieli albo spadkobierców.

Jeżeli od sporządzenia opinii upłynął dłuższy okres, strony powinny zwrócić uwagę sądu na możliwość zmiany:

• cen nieruchomości,
• stanu budynku,
• przeznaczenia gruntu,
• sposobu korzystania z nieruchomości,
• zakresu zabudowy,
• dostępności infrastruktury.

W zależności od okoliczności uzasadnione może być zobowiązanie biegłego do potwierdzenia aktualności opinii, uzupełnienia jej albo sporządzenia nowej wyceny. Nie należy natomiast mechanicznie przyjmować, że opinia sprzed kilku lat nadal odpowiada wartości nieruchomości na dzień orzekania.

Trzy istotne wyroki NSA dotyczące aktualności operatu szacunkowego

1. Wyrok NSA z 1 lutego 2019 r., II FSK 315/17

Orzeczenie jest przywoływane przy problemie operatów odnoszących się do zdarzeń historycznych oraz relacji art. 156 ust. 3–4 ustawy o gospodarce nieruchomościami do przepisów szczególnych.

Najważniejsza teza: jeżeli z właściwych przepisów wynika obowiązek ustalenia wartości według historycznego stanu nieruchomości i historycznych danych, upływ 12 miesięcy nie zawsze prowadzi do utraty możliwości wykorzystania operatu. Decydujące znaczenie ma charakter postępowania, cel wyceny oraz to, czy przepis szczególny modyfikuje ogólną zasadę wynikającą z art. 156 ustawy.

Znaczenie praktyczne: organ nie powinien automatycznie żądać klauzuli tylko dlatego, że od sporządzenia operatu upłynął rok. Powinien najpierw sprawdzić, czy w danym postępowaniu znajdują zastosowanie przepisy szczególne i jakie daty były wiążące dla rzeczoznawcy.

2. Wyrok NSA z 21 listopada 2024 r., I OSK 996/23

Sprawa dotyczyła operatu sporządzonego ponad 21 miesięcy przed wydaniem decyzji ustalającej odszkodowanie. Rzeczoznawca przygotował odrębne pismo dotyczące aktualności, ale klauzula nie została umieszczona w operacie w sposób odpowiadający wymaganiu ustawowemu.

Najważniejsza teza: po upływie 12 miesięcy możliwość wykorzystania operatu zależy od prawidłowego, formalnego potwierdzenia jego aktualności. Wymogi art. 156 ust. 4 nie są fakultatywne. Samo pismo rzeczoznawcy, które nie spełnia ustawowej formy, nie wystarcza do przyjęcia, że operat może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania.

Znaczenie praktyczne: aktualizacja składa się z dwóch elementów: klauzuli (własnoręcznie podpisana, zazwyczaj na pierwszej stronie operatu) oraz analizy (to odrębny dokument sporządzony przez autora pierwotnego operatu).

3. Wyrok NSA z 12 lipca 2024 r., I OSK 290/23

Orzeczenie zapadło w sprawie dotyczącej odszkodowania za nieruchomość przejętą pod inwestycję drogową. NSA rozpoznawał problem poprawności wykorzystania operatu i sposobu oceny dokumentacji dotyczącej jego aktualności.

Najważniejsza teza: ocena skuteczności potwierdzenia aktualności nie może ograniczać się do samej nazwy lub technicznego umiejscowienia dokumentu. Należy zbadać całą dokumentację oraz ustalić, czy klauzula i analiza pozostają w jednoznacznym związku z konkretnym operatem i rzeczywiście potwierdzają brak zmian wskazanych w art. 156 ust. 4 ustawy. [inforfk.pl]

Znaczenie praktyczne:   klauzula oraz analiza mogą być sporządzone w odrębnym dokumencie.

Co zrobić, gdy organ korzysta z nieaktualnego operatu?

Napisz wyczerpujące zarzuty do operatu szacunkowego. Co sprawdzić? Strona postępowania powinna przede wszystkim sprawdzić:

1. datę sporządzenia operatu;
2. datę wydania decyzji pierwszej instancji;
3. datę wydania decyzji odwoławczej;
4. cel wskazany w operacie;
5. datę, na którą określono wartość;
6. datę, na którą przyjęto stan nieruchomości;
7. czy w aktach znajduje się klauzula;
8. czy dołączono analizę aktualności;
9. czy klauzulę wystawił autor operatu;
10. czy po sporządzeniu wyceny zaszły istotne zmiany.

Jeżeli operat nie spełnia wymogów, w piśmie do organu można wnioskować o:

• wezwanie rzeczoznawcy do wyjaśnienia wątpliwości,
• uzupełnienie materiału dowodowego,
• skuteczne potwierdzenie aktualności operatu,
• sporządzenie nowego operatu,
• niewykorzystywanie dotychczasowej wyceny jako podstawy rozstrzygnięcia.

Sam upływ 12 miesięcy nie powinien być jedynym zarzutem. Warto wykazać także, dlaczego dany dokument nie może być wykorzystany w konkretnej sprawie oraz jakie zmiany mogły wpłynąć na wartość nieruchomości.

Najczęstsze błędy dotyczące aktualności operatu

„Operat jest ważny zawsze przez pełne 12 miesięcy”

Nie zawsze. Może przestać być aktualny wcześniej, jeżeli zmienią się istotne uwarunkowania prawne lub czynniki wpływające na wartość.

„Każdy rzeczoznawca może przedłużyć operat”

Nie. Potwierdzenia może dokonać tylko autor operatu. Inny rzeczoznawca sporządza własny, nowy operat.

„Wystarczy pieczątka z informacją, że operat jest aktualny”

Nie zawsze. Poza klauzulą konieczna jest analiza potwierdzająca brak istotnych zmian.

„Potwierdzenie przedłuża operat o 12 miesięcy od daty klauzuli”

Nie. Kolejny okres liczy się od dnia upływu pierwszych 12 miesięcy.

„Potwierdzenie może zmienić wynik wyceny”

Nie. Jeśli wartość wymaga zmiany, należy sporządzić nowy operat.

„Operat można potwierdzać co roku bez ograniczeń”

Nie. Ustawowy mechanizm potwierdzenia aktualności pozwala na wykorzystanie operatu w kolejnym 12-miesięcznym okresie, a więc zasadniczo maksymalnie przez 24 miesiące od jego sporządzenia.

„Operat na datę wsteczną nigdy nie wymaga badania aktualności”

To zbyt daleko idące uproszczenie. Należy zbadać właściwe przepisy szczególne, cel wyceny i przyjęte daty.

Podsumowanie – aktualizacja operatu szacunkowego w praktyce

Operat szacunkowy może być co do zasady wykorzystywany przez 12 miesięcy od daty sporządzenia i wyłącznie do celu, dla którego został przygotowany. Może utracić aktualność wcześniej, jeżeli nastąpią istotne zmiany prawne, planistyczne, techniczne lub rynkowe.

Po upływie 12 miesięcy jego aktualność może potwierdzić wyłącznie rzeczoznawca, który sporządził operat. Wymaga to klauzuli oraz analizy potwierdzającej brak istotnych zmian. Kolejny okres wykorzystania liczy się od zakończenia pierwszych 12 miesięcy, a nie od daty sporządzenia klauzuli.

Jeżeli natomiast zmieniła się wartość nieruchomości, nie można ograniczyć się do wpisania nowej kwoty do starego dokumentu. Konieczne jest sporządzenie nowego operatu szacunkowego.

W sprawach o odszkodowanie za wywłaszczenie, aktualność wyceny może mieć bezpośredni wpływ na wynik postępowania i wysokość należnej kwoty. Dlatego warto kontrolować nie tylko samą datę operatu, lecz także jego cel, przyjęte daty, stan nieruchomości, dane rynkowe oraz formalną prawidłowość klauzuli potwierdzającej aktualność.

FAQ

Jak długo ważny jest operat szacunkowy?

Co do zasady operat może być wykorzystywany przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, pod warunkiem że nie nastąpiły istotne zmiany prawne lub faktyczne wpływające na wartość nieruchomości.

Czy operat szacunkowy można zaktualizować?

W znaczeniu ustawowym można potwierdzić jego aktualność. Jeśli wartość nieruchomości uległa zmianie, konieczne jest sporządzenie nowego operatu.

Kto może potwierdzić aktualność operatu?

Wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który sporządził pierwotny operat.

Co jest potrzebne do potwierdzenia aktualności operatu?

Potrzebne są klauzula potwierdzająca aktualność oraz analiza wskazująca, że nie nastąpiły istotne zmiany uwarunkowań prawnych ani czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Na jak długo przedłuża się ważność operatu?

Operat może być wykorzystywany przez kolejne 12 miesięcy, liczone od zakończenia pierwszego 12-miesięcznego okresu.

Czy można drugi raz potwierdzić aktualność tego samego operatu?

Nie. Ustawowe potwierdzenie ma charakter jednokrotny. Po wykorzystaniu drugiego 12-miesięcznego okresu należy sporządzić nowy operat.

Czy nieaktualny operat może być podstawą decyzji o odszkodowaniu?

Co do zasady nie. Jeżeli minął okres jego wykorzystania i nie potwierdzono prawidłowo aktualności, organ nie powinien opierać na nim rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania.

W czym mogę Ci pomóc? Agata Wysocka radca prawny

1. Weryfikuję aktualność operatu na potrzeby Twojego postępowania.
2. Piszę zarzuty do nieaktualnego operatu szacunkowego.
3. Reprezentuję Klienta w postępowaniu o wywłaszczenie.
4. Ekspert zewnętrzny ds. wyceny (dla kancelarii prawnych).
5. usługa sekundanta (dla kancelarii prawnych).

autor:
Agata Wysocka
radca prawny

***

Naciski na rzeczoznawców majątkowych

Od lat obserwuję, jak w postępowaniach administracyjnych operaty szacunkowe stają się narzędziem walki o interes finansowy urzędów. I choć wielu właścicieli nieruchomości podejrzewa, że „coś tu nie gra”, dopiero oficjalne stanowisko... [czytaj więcej…]