Decyzje gruntowe

Agata Wysocka

radca prawny

Reprezentuję właścicieli nieruchomości w sporach z administracją. Zaskarżam operaty szacunkowe, zmniejszam opłatę adiacencką oraz zwiększam odszkodowania. Konsultuję, doradzam i podpowiadam jak osiągnąć swój cel w sporze z urzędem. [Więcej]

Dokumenty i usługi dla Ciebie

Wyrok sądu w sprawie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste

Agata Wysocka

Każdy użytkownik wieczysty z zapartym tchem czeka na słuszny i pozytywny wyrok sądu po sprzeciwie od decyzji SKO w sprawie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Z tego artykułu dowiesz się jakiego wyroku możesz się spodziewać ze strony sądu. Poznaj, jakie może zapaść wyrok w sprawie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste.

Aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste może nastąpić nie częściej niż raz na trzy lata. Wiem od moich Klientów, że zdarza się to rzadziej. A skok opłaty jest bolesny dla portfela.

Dlaczego sprawy o aktualizację opłaty za użytkowanie wieczyste trafiają do sądu?

Aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu dokonywana jest wynika głównie z faktu, że z biegiem upływu okresu użytkowania (długiego, często 99 lat), zmienia się wartość rynkowa gruntu. W interesie właściciela gruntu (najczęściej gminy lub Skarbu Państwa) jest pobierać od użytkownika adekwatne opłaty. Adekwatne do wartości rynkowej gruntu.

Na tym tle może pojawić się spór.

Cała procedura aktualizacji została przeze mnie opisana tutaj.

Procedura rozpoczyna się jest wypowiedzeniem. To zwykłe pismo, zawierające zawiadomienie o nowej wysokości opłaty.

Użytkownik wieczysty może (w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia) złożyć do SKO wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Następnie od orzeczenia SKO właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego.

I tak sprawa trafia na wokandę…

Aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste – z urzędu czy na wniosek?

Aktualizacji dokonuje się z urzędu (z inicjatywy właściciela gruntu reprezentowanego przez właściwy organ) albo na wniosek użytkownika wieczystego.

…

Wyrok sądu w sprawie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczysteDowiedz się więcej »

Brak komentarzy

Obniżenie opłaty za użytkowanie wieczyste

Agata Wysocka

Obniżenie opłaty za użytkowanie wieczyste to marzenie każdego użytkownika wieczystego 🙂 Jeżeli Twoim zdaniem opłata roczna za użytkowanie wieczyste jest zbyt wysoka, możesz samodzielnie wystąpić do właściciela nieruchomości o obniżenie opłaty.

Nie musisz czekać na aktywność urzędu, bo jego interes jest sprzeczny z interesem użytkownika wieczystego.

Kiedy obniżenie opłaty jest możliwe?

Użytkownik wieczysty uprawniony jest do wystąpienia z żądaniem obniżenia opłaty za użytkowanie wieczyste.(art. 81 ust. 1 u.g.n.)

Obniżenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest możliwe, gdy wartość nieruchomości zmalała, a urząd samodzielnie nie podjął aktualizacji.

…

Obniżenie opłaty za użytkowanie wieczysteDowiedz się więcej »

Brak komentarzy

Raport NIK krytykuje wycenę gruntów miejskich

Agata Wysocka

Najwyższa Izba Kontroli udostępniła wyniki kontroli przeprowadzonej od 2 grudnia 2024 r. do 30 maja 2025 r., było sprawdzenie, czy miasta prawidłowo i rzetelnie zbywały i udostępniały nieruchomości gruntowe w latach 2019-2025.

Z całej kontroli moją uwagę przykuła część raportu o wycenie nieruchomości zbywanych przez miasta.

Ustalenia Najwyższej Izby Kontroli dotyczące wyceny gruntów miejskich zasługują na szczególną uwagę, ponieważ dotykają ważnego aspektu: ekwiwalentności i transparentności obrotu nieruchomościami publicznymi. Z perspektywy zarządzania publicznego operat szacunkowy pełni funkcję dokumentu decyzyjnego, a nie wyłącznie załącznika formalnego.

Oto mój krótki komentarz do raportu.

Wniosek NIK: niezapewnienie rzetelnej wyceny zbywanych gruntów miejskich.

Kontrola NIK – wycena gruntów miejskich

Kontrola NIK obejmowała 14 wybranych miast i dotyczyła zbywania (głównie sprzedaż) oraz udostępniania nieruchomości (dzierżawa, najem) osobom trzecim.

W sześciu skontrolowanych miastach NIK odkrył łącznie 14 nieprawidłowości. Sześć z nich dotyczyło niezapewnienia wyceny nieruchomości, dwie niesprostowania danych w przedłożonych do urzędu operatach szacunkowych, dwie dotyczyły dwukrotnego potwierdzenia aktualności operatów szacunkowych, dwie niedokonania weryfikacji formalnej operatu szacunkowego oraz jedna przyjęcia błędnej daty wyceny.

…

Raport NIK krytykuje wycenę gruntów miejskichDowiedz się więcej »

Brak komentarzy

Sprzeciw od decyzji SKO – aktualizacja stawki za użytkowanie wieczyste

Agata Wysocka

Tutaj przeczytasz o sprzeciwie od decyzji SKO w sprawie aktualizacji stawki rocznej za użytkowanie wieczyste.

Sprzeciw od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) nie jest pozwem, a wywiera skutki jak pozew.

Sprzeciw od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) należy złożyć w terminie 14 dni.

Sprzeciw od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) to pismo, które rozpoczyna tzw. cywilny etap batalii o aktualizację stawki rocznej za użytkowanie wieczyste.

Napisanie prawidłowego sprzeciwu od decyzji SKO może zaważyć na późniejszych losach sprawy. Przeczytaj.

Co się dzieje przed sprzeciwem?

Aby mówić o sprzeciwie od decyzji SKO, to najpierw musi zostać wydana decyzja SKO.

Ta decyzja SKO jest niekorzystna dla użytkownika wieczystego, dlatego decyduje się wszcząć cywilny (sądowy) etap sprawy o aktualizacji stawki.

To oznacza, że użytkownik zdołał już złożyć wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, a SKO odmówiła mu racji.

Tutaj znajdziesz pełne kompendium wiedzy o postępowaniu w sprawie aktualizacji stawki za użytkowanie wieczyste.

Sprzeciw od decyzji SKO – dziwoląg prawny

Sprawdzanie aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste jest przykładem procedury dwustopniowej, o charakterze mieszanym.

Procedura ma dwa etapy, a mieszanie polega na tym, że pierwszy etap ma charakter urzędowy (administracyjny), a drugi etap ma charakter cywilnoprawny.

Sprzeciw do SKO nazywam dziwolągiem, ponieważ łączy w sobie elementy odwołania administracyjnego i pozwu cywilnego jednocześnie.

…

Sprzeciw od decyzji SKO – aktualizacja stawki za użytkowanie wieczysteDowiedz się więcej »

Brak komentarzy

Nieoczywista wycena do aktualizacji stawki za użytkowanie wieczyste

Agata Wysocka

Wycena wycenie nierówna. Ale wycena nieruchomości na cel aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczysta jest inna.

Charakterystyczna.

Nieintuicyjna.

Wycena dla aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste wymaga głębokiego zrozumienia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.

Ten artykuł ma na celu pomóc Ci zrozumieć dlaczego ta wycena jest nietypowa.

Aktualizacja: kto wycenia grunt ?

Wycena wartości prawa użytkowania wieczystego musi być dokonana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawcy majątkowi mają prawny monopol na wycenę nieruchomości. Więcej o rzeczoznawcach majątkowych przeczytasz w moich innych artykułach.

Polecam także kompendium wiedzy o aktualizacji stawki – cała procedura i najciekawsze informacje są tutaj.

Aktualizacja: na czym polega wycena?

Aby skutecznie bronić się przed niekorzystną wyceną nieruchomości, przede wszystkim musisz zrozumieć na czym ona polega. Coś, co wydaje Ci się błędem, może okazać się prawidłowym.

Wycena nieruchomości jako przedmiotu użytkowania wieczystego ma swoje formalne i prawne podstawy. Określone są w:

Te przepisy to biblia dla rzeczoznawców majątkowych.

…

Nieoczywista wycena do aktualizacji stawki za użytkowanie wieczysteDowiedz się więcej »

Brak komentarzy

Aktualizacja stawki za użytkowanie wieczyste – kompendium

Agata Wysocka

Moi Klienci z rozżaleniem przynoszą do Kancelarii wypowiedzenie stawki rocznej za użytkowanie wieczyste. Jeśli podniesienie opłaty za użytkowanie wieczyste budzi Twoje wątpliwości, przede wszystkim sprawdź, czy nowa stawka rzeczywiście odpowiada wartości nieruchomości określonej według stawek rynkowych. W razie znalezienia błędów, możesz zaskarżyć podwyżkę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Aktualizacja stawki jest dużym kosztem i za wszelką cenę próbują odwołać się od aktualizacji.

Z tego wpisu dowiesz się: jak dokonuje się wypowiedzenia stawki rocznej, jak często Urząd może aktualizować opłaty, na czym polega wycena nieruchomości na potrzeby aktualizacji stawki za użytkowanie wieczyste oraz jak się odwołać od wypowiedzenia stawki rocznej za użytkowanie wieczyste. W dalszej części artykułu dowiesz się krok po kroku, jak zrobić to skutecznie.

Wypowiedzenie stawki użytkowania wieczystego

Niepozorne pismo od urzędu ma ogromną moc. Oto jedną, odgórną decyzją urzędu zmienia się od najbliższego roku kalendarzowego stawka roczna.

Od najbliższego roku zapłacisz wyższą stawkę roczną za użytkowanie wieczyste. Czasami dużo większą.

To pismo często ma tytuł: „Wypowiedzenie stawki rocznej za użytkowanie wieczyste” – to właśnie nazywam aktualizacją stawki za użytkowanie wieczyste.

To pismo ma ogromną moc, ponieważ informuje się (często bez wcześniejszego uprzedzenia) o tym, że oto nagle po latach będziesz płacił większą daninę na rzecz Skarbu Państwa lub Miasta.

To pismo ma ogromną moc, ponieważ odwołanie się od niego nie zwalnia z obowiązku uiszczania podwyższonej opłaty, o czym poniżej.

Wypowiedzenie stawki użytkowania wieczystego – co tam znajdziesz?

Z wypowiedzenia dowiesz się której nieruchomości dotyczy aktualizacja. Poznasz dotychczasową stawkę (choć jest Ci znana, wszak płaciłeś ją corocznie) oraz nową stawkę. Z wypowiedzenia dowiesz się jaka jest aktualna wartość gruntu objętego prawem użytkowania wieczystego.

W wypowiedzeniu znajdziesz także pouczenie użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia (sposób odwołania). To formalne pouczenie jest konieczne, aby uznać, że podniesienie opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości będzie skuteczne.

Do wypowiedzenia dołącza się informację o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

…

Aktualizacja stawki za użytkowanie wieczyste – kompendiumDowiedz się więcej »

Brak komentarzy

Wybrane wyroki sądów ws. odszkodowania za wywłaszczenie

Agata Wysocka

Poniżej znajdziesz wybrane wyroki sądów ws. odszkodowania za wywłaszczenie. Wybór jest subiektywny. Wybrałam takie wyroki sądów, które są zrozumiałe i ważne. Wiem, że przy zaskarżaniu decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie warto posłużyć się treścią rozstrzygnięć sądowych, które zapadły w innych sprawach.

Pamiętaj, że każdy wyrok ws. odszkodowania za wywłaszczenie wydawany jest w innej sytuacji. Lub w oparciu o inna specustawę. Lub w czasie obowiązywania innej treści ustawy.

Zanim użyjesz wyroku, przeczytaj go w całości (nie tylko tezę główną).

Wybrane wyroki: odszkodowanie za wywłaszczenie

wyrok NSA I OSK 965/17 z dnia 17 listopada 2017 r.

„Z zestawienia przedstawionych przepisów (…) wynika zatem, że przedmiotem przejęcia jest nieruchomość lub jej wydzielona część i dlatego odszkodowanie jest należne za to, co jest przedmiotem przejęcia. Nieruchomością, w rozumieniu art. 18 ust. 1 omawianej ustawy, jest bowiem także jej część wydzielona w celu realizacji na niej inwestycji drogowej, która to część podlega przejęciu na rzecz podmiotu publicznoprawnego.
Jeżeli więc, według art. 18 ust. 1 omawianej ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji, to znaczy, że dotyczy to stanu nieruchomości w kształcie terytorialnym wynikającym z tej decyzji, tj. po dokonaniu podziału w celu wydzielenia części przejmowanej pod realizację inwestycji drogowej, za którą należne jest odszkodowanie.”

…

Wybrane wyroki sądów ws. odszkodowania za wywłaszczenieDowiedz się więcej »

2 Komentarzy

Wywłaszczenie kolejowe – skarga do WSA

Agata Wysocka

Skarga do WSA (Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego) rozpoczyna etap walki o słuszne odszkodowanie za wywłaszczenie kolejowe. Skarga do WSA jest naturalnym następstwem niezadawalającej decyzji II instancji.

Wyjaśnijmy: znajdziesz tutaj wskazówki o skardze do WSA na decyzję o odszkodowaniu za wywłaszczenie.

Ten wpis nie jest o skardze na decyzję ULLK, o której więcej przeczytasz tutaj. Tamże odradzam odwoływanie się od decyzji ULLK.

Skarga do WSA – ile czasu na skargę?

Termin na wniesienie skargi do WSA wynosi 30 dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie. W przypadku odszkodowania za wywłaszczenie kolejowe termin liczony będzie od dnia doręczenia decyzji ministra właściwego do spraw budownictwa.

Jak liczyć 30 dni na skargę do WSA?

Termin 30 dni liczy się od dnia następnego po doręczeniu decyzji organu II instancji. Dzień doręczenia nie wlicza się do terminu.

Uwaga! 30 dni to dni kalendarzowe. Soboty, niedziele i Święta liczymy. Inaczej jest z ostatnim dniem terminu. Jeżeli obliczony dzień końcowy przypada na sobotę (lub niedzielę/święto), termin przesuwa się na najbliższy dzień po wolnym.

…

Wywłaszczenie kolejowe – skarga do WSADowiedz się więcej »

Brak komentarzy

Naciski na rzeczoznawców majątkowych

Agata Wysocka

Od lat obserwuję, jak w postępowaniach administracyjnych operaty szacunkowe stają się narzędziem walki o interes finansowy urzędów. I choć wielu właścicieli nieruchomości podejrzewa, że „coś tu nie gra”, dopiero oficjalne stanowisko Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych potwierdziło skalę problemu. PFSRM wprost wskazała, że w Polsce dochodzi do niedopuszczalnych form nacisku na biegłych rzeczoznawców majątkowych. Te naciski na rzeczoznawców dzieją się naprawdę…

To nie jest drobna nieprawidłowość. To zjawisko, które realnie wpływa na wysokość odszkodowań, opłat adiacenckich czy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste — a więc na majątek właścicieli nieruchomości.

Naciski na rzeczoznawców majątkowych – biegłych

W postępowaniach administracyjnych rzeczoznawca majątkowy występuje jako biegły, a jego zadaniem jest sporządzenie obiektywnej, niezależnej opinii.
Tak stanowi prawo.
Tak powinno być.

Jednak praktyka pokazuje, że niektóre urzędy próbują wpływać na wynik wyceny, oczekując operatu „korzystnego” dla budżetu gminy, miasta czy powiatu. PFSRM wskazała konkretne przykłady takich działań:

żądanie zwrotu wynagrodzenia, jeśli operat zostanie skutecznie podważony,
oczekiwanie darmowego potwierdzenia aktualności operatu,
propozycje sporządzenia „alternatywnego” operatu za niższą cenę,
bezpośrednie narzucanie wyniku wyceny,
żądanie ponownej wyceny bez wynagrodzenia.

…

Naciski na rzeczoznawców majątkowychDowiedz się więcej »

3 Komentarzy

Operat szacunkowy – 12 rzeczy, które musisz wiedzieć

Agata Wysocka

Operat szacunkowy – co to? To częste pytanie, jakie słyszę od moich Klientów. Kto pierwszy raz widział rzetelny operat szacunkowy na oczy, ten jest zaskoczony jego obszernością oraz treścią. Poniżej 12 faktów, jakie musisz wiedzieć o operacie szacunkowym.

Operat szacunkowy – według ustawy

Zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy jest to opinia o wartości nieruchomości, sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego.

Operat, jakkolwiek jest sporządzany w formie pisemnej, sam jest pewną formą wyrażenia opinii rzeczoznawcy o wartości nieruchomości. Forma operatu jest ściśle sformalizowana, zawiera nie tylko określenie wartości, ale opis sposobu dochodzenia do jej określenia. Konkluzja jest taka, że nie każda opinia (nawet jeśli jest sporządzona na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego) określa w sposób wiążący wartość nieruchomości.

Musi to być opinia sporządzona w formie operatu szacunkowego, przez co należy rozumieć stworzenie takiego dokumentu, który zawierałby wymagane w rozporządzeniach wykonawczych dane o rynku nieruchomości oraz posiadał stosowną strukturę, zgodną z przyjętymi standardami.

Operat szacunkowy – według Rozporządzenia

Zgodnie z § 78 Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Operat szacunkowy a inne opinie rzeczoznawcy

Rzeczoznawca majątkowy może sporządzić na piśmie opinię o wartości nieruchomości w innej formie niż forma operatu szacunkowego.

Opinii takiej nie może nazwać operatem, jeśli nie spełnia ona stawianych mu wymogów. Chodzi tu mianowicie o opinie rozumiane jako opracowania i ekspertyzy niestanowiące operatu szacunkowego.

To rozróżnienie może być istotne przy zaskarżaniu operatu szacunkowego – dla celów administracyjnych (wywłaszczenia, opłaty adiacenckiej lub aktualizacji opłaty rocznej).

…

Operat szacunkowy – 12 rzeczy, które musisz wiedziećDowiedz się więcej »

Brak komentarzy